Отмена договоров долевого участия: что это значит для инвестора

До вступления в силу поправок в закон 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» осталось менее двух месяцев. Готовы ли инвесторы, вложившиеся в первичный рынок жилья или связанные с ним инструменты, к данному событию? Накануне этих изменений разберемся в проблеме и ответим на вопросы:

Что такое договор долевого участия и как он работает в строительной отрасли;
Какие поправки в закон 214 ФЗ вступают в силу 1 июля 2018 года;
Как эти изменения повлияют на условия инвестирования в первичную недвижимость.

Что такое ДДУ и как он работает

Важно! Я веду этот блог уже почти 10 лет. Все это время я регулярно публикую отчеты о результатах публичных инвестиций. Сейчас мой публичный инвестпортфель - более 5 000 000 рублей.

Со временем этот сайт стал больше базой знаний для читателей, а все актуальные события в портфеле и не только я публикую в открытом телеграм-канале. Подписывайтесь, если хотите быть в курсе того, куда я инвестирую.

Договор долевого участия (ДДУ) – это письменное соглашение между дольщиком и застройщиком. По нему инвестор, наряду с другими дольщиками, вкладывает деньги в возведение многоэтажного дома. Строительная компания после сдачи объекта обязана передать жилое помещение в построенном доме инвестору. Взнос осуществляется как с применением ипотечного кредита, так и без него. Инвестор может использовать строящуюся квартиру либо как инвестиционный актив, либо для улучшения собственных жилищных условий.

Сегодня более половины жилья возводится с привлечением средств дольщиков. Некоторые компании, особенно небольшие, полностью финансируют строительство через «долёвку». Им сложнее получить корпоративный кредит, чем крупным девелоперским группам.

Инвестирование на первичном рынке недвижимости — потенциально более доходная операция, чем приобретение готового жилья. Разница в стоимости квадрата может составлять от 15 до 40%. Однако такие инвестиции сопряжены с высокими коммерческими рисками. Неслучайно банки неохотно выдают девелоперам финансовые гарантии, а страховые компании применяют к ним повышенные тарифы. Доля проблемных ДДУ или так называемых обманутых дольщиков не более 3%. За 2017 год – это 122 000 человек, не получивших свою недвижимость в срок. Но каждый такой случай – это потерянный инвестдоход, замороженные надолго деньги, а иногда – сломанные судьбы. Поэтому подобные эпизоды всегда получают большой общественный резонанс, а может стать и фактором социальной напряженности. Проблема в том, что большинство крупных девелоперов занимаются не только строительством, но и производством материалов, логистикой, инвестированием. Часто это группа компаний, многопрофильный холдинг. Сегодня у них есть возможность направить собранные взносы на различные цели своего бизнеса. В президентских майских указах 2018 поставлена задача к 2024 году полностью отказаться от долевого строительства.

Часть изменений в законе 214 ФЗ уже вступили в силу. С ноября 2017 функционирует компенсационный фонд, работающий по принципу АСВ (агентство страхования вкладов), и куда перечисляются 1.2% от каждого заключенного ДДУ. Это снижает риски инвесторов, которые рискуют оказаться в положении обманутых дольщиков. Правда, компенсировано может быть не более 120 кв. м. жилья. А вот для владельцев нежилых помещений, в число которых входят апартаменты, система инвестиционных гарантий пока не выработана. Их интересы, возможно, будут учтены в законе позже.

Какие изменения 214 ФЗ вступают в силу

С 1 июля 2018 года вступают в силу поправки к законам 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», а также ряд изменений 218 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». По сути, это означает постепенный переход от долевого на проектное финансирование строительства с привлечением банковских кредитов.

Перечень основных поправок:

Минимальные требования к застройщику – трехлетний стаж на рынке и 10 тыс. кв. м. построенных площадей;
Застройщики лишаются права напрямую привлекать инвестиции дольщиков;
Запрет на новые выпуски корпоративных облигаций (на акции застройщиков запрет не распространяется);
Обязанность застройщиков резервировать на расчетном счете не менее 10% от стоимости строительства;
Одна компания может строить и привлекать средства физлиц только под один объект, используя одно разрешение;
Строительным компаниям запрещено иметь налоговую задолженность;
Один расчетный счет (эскроу) в уполномоченном банке под каждый проект, в том числе под все транзакции подрядчиков;
Контроль банка за движением средств под общим надзором Центробанка.

Из перечня видно, что заведомо слабые игроки будут выдавлены с рынка за счет повышения стоимости «входного билета». Ими могут стать как мелкие новички, не имеющие трехлетнего стажа и не успевшие построить 10 тыс. квадратных метров, так и крупные закредитованные застройщики с плохим балансом. Им сложно будет выделять 10% финансового гарантийного обеспечения проектов. Также строительные компании должны будут соответствовать требованиям минимального уставного капитала. Пример: для жилого дома площадью 2000 кв. м. понадобится не менее 3 млн руб. уставного капитала. Иначе компания лишается права привлекать деньги дольщиков. Многих мелких застройщиков, особенно в регионах (там маржа ниже, чем в столицах), ждет банкротство.

По мнению аналитиков отрасли, более 70% участников строительного рынка вполне готовы к работе в новых условиях. Что будет с теми, кто не успел подготовиться? Можно сказать, что это их проблемы, но в результате могут пострадать частные инвесторы. У таких застройщиков них всегда есть возможность просто отложить запуск новых проектов и привести свою финансовую деятельность в соответствии с данным законом. Во всяком случае, из-за этого у них не будут отзывать лицензию.

Явным позитивом является то, что девелоперы не смогут перекидывать привлеченные инвестиции с одного объекта на другой и распоряжаться ими по своему усмотрению. Нецелевое использование средств будет контролироваться через уполномоченный банк. Для облегчения контроля, застройщик, генеральный подрядчик и технический заказчик должны открывать счета в одном банке и предоставлять подтверждающие договоры на каждую операцию.

С другой стороны, рынок будет фактически закрыт для новых игроков. Это приведет к снижению конкуренции и может негативно сказаться на качестве строительства. Получить разрешение на новый объект в рамках одного проекта теперь можно только после сдачи строящегося. То есть, каждая очередь будет строиться отдельно по принципу «один дом – один застройщик». Это растягивает сроки сдачи и затрудняет планирование бизнеса. Застройщики, конечно, не рады нововведениям. Тем более что с широким профессиональным сообществом при принятии закона депутаты и Минстрой почти не советовались. Кстати, на уровне правительства руководить переходом с долевого на проектное финансирование будет новоиспеченный вице-премьер Виталий Мутко.

Самым безболезненным для застройщиков явится введение правила производить расчеты только через уполномоченные банки (сейчас в списке Минстроя их 19). По факту уже в настоящее время почти все обороты проходят через крупнейшие банки, в основном с госучастием. В течение переходного периода будут существовать оба варианта финансирования: через ДДУ и через эскроу счета. При этом мелкие инвесторы скорее предпочтут более дешевый вариант ДДУ, пока он еще доступен по старым проектам.

Как поправки в закон 214 ФЗ повлияют на стоимость недвижимости

Основной мотив принятия поправок – защита прав дольщиков и дополнительные гарантии безопасности частных инвестиций. Рынок в целом станет прозрачнее, а финансовые модели строительных компаний будут нести меньше рисков для инвестора. Однако для нас не менее важен вопрос в том, как эти изменения скажутся на себестоимости строительства.

Перечислим минусы готовящихся изменений:

Монополизация рынка крупными игроками;
Рост финансовых и административных издержек строительной отрасли;
Вероятность снижения качества строительных услуг в условиях уменьшения конкуренции;
Увеличение себестоимости квадратного метра жилья.

Очевидно, у девелоперов возникают дополнительные проблемы с финансированием их проектов. По отзывам банкиров, риэлтеров и представителей застройщиков, участники рынка пока не вполне готовы к изменениям в законодательстве. Строителям придется выстраивать новые каналы получения ликвидности, банкирам – пересматривать правила предоставления кредитов – как ипотечных для физических лиц, так и корпоративных для застройщиков. Переходить на новые схемы предстоит и риэлтерам. Быстро это не произойдет, поэтому рынок какое-то время будет штормить и продажи объектов ожидает небольшое снижение. Планируя свою финансовую стратегию, девелоперы на время переходного периода, скорее всего, сократят количество новых проектов.

Обязательные резервы в размере 10% должны быть на счете застройщика уже до начала строительства, использовать их будет нельзя. Счет эскроу, куда станут поступать инвестиции дольщиков, замораживается до окончания строительства. Девелопер получит деньги только после передачи квартир покупателям. Чтобы финансировать строительство, застройщику придется брать кредит в коммерческом банке и платить по нему проценты. Все это будет дополнительной финансовой нагрузкой на строителей и повлияет на цену квадратного метра.

Некоторые эксперты предсказывают удорожание новых объектов после 1 июля на 10–15%. По моим прогнозам, рост цен может составить от 2 до 5% и связан он будет прежде всего с увеличением административных издержек. Действительно, объекты, разрешение на которые будет получено после 1 июля, по идее должны стоить дороже. Но рыночная конкуренция и слабый платежеспособный спрос населения не позволят росту цен стать заметным. Есть и еще один фактор снижения цен. Квартиры с долевым участием распродаются постепенно и задолго до сдачи объекта. При проектном финансировании большие объекты будут сдаваться одномоментно, что может давить на стоимость, особенно на малоликвидных региональных рынках.

Резкого роста или падения цен я не ожидаю, так как закон 214 ФЗ не имеет обратной силы и изменения в нем затронут только новые проекты. Поэтому девелоперы стараются прикупить как можно больше земельных участков и заложить котлован, ведь после 1 июля сделать это на деньги дольщиков уже станет сложнее. Есть некоторый риск затоваривания рынка накануне вступления закона из-за стремления застройщиков запустить максимальное количество объектов. Но это время заканчивается, и объема, который рынок не смог бы переварить, ждать не стоит. О нововведениях объявлено еще год назад, и участники рынка готовились к ним. Реформирование отрасли будет проходить поэтапно и займет, с учетом сроков строительного цикла, около двух лет. Следовательно, резких ценовых колебаний ожидать нет смысла.

Возможно некоторое падение объемов строительства в первые год-полтора после введения поправок. Но постепенно выжившие участники рынка адаптируются к новым требованиям, выстроят схемы взаимодействия с банками. Стабилизирующим фактором является также рост ипотечного кредитования. В 2017 году ипотеки было оформлено на 30% больше, чем годом ранее.

Посмотрим на проблему со стороны инвесторов. В 1 полугодии 2018 года статистика фиксирует рост инвестиционного спроса на первичном рынке жилья. Преобладает мнение, что те, кто вкладывал средства на стадии котлована до 1 июля, окажутся в плюсе. Параллельно растет и объем предложения по привлекательным ценам: застройщики торопятся ввести в строй и продать объекты по старым правилам. Очевидно, такой рост объемов носит временный характер и после 1 июля приостановится.

Доля ушедших с рынка застройщиков распределится между крупными игроками, такими как ГК ПИК, ЛСР, Setl Group, СУ 155, Самолет Девелопмент, Главстрой и др. Конкуренция между ними никуда не денется. Ключевым фактором цены остается спрос, а он в последние 4–5 лет не растет.

Вряд ли девелоперы согласятся полностью перейти на проектное финансирование. Наверняка будут использованы схемы уменьшения стоимости заимствования. К таким можно отнести закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН), о которых недавно была статья на блоге. Альтернативой могут стать также почти забытые жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), в которых предусмотрена схема долевого участия. Они тоже позволяют получить жилье дешевле рыночной цены, но в рассрочку, без необходимости для члена кооператива делать единовременный взнос.

Предлагаю читателям поделиться в комментариях своим опытом инвестирования в недвижку, в т. ч. через долевое участие. Как вы оцениваете влияние поправок в закон?

Всем профита!