Жилищно-накопительные кооперативы

Автор Ярослав Климов

Я, как активный читатель  ленивого блога, решил тоже поучаствовать в написании полезной информации. Речь пойдет о недвижимости. Сразу признаюсь, что вся практическая часть данной статьи проверена на «собственной шкуре», вместо рассуждений и предположений проделан огромный труд в изучении данной темы.

Каждый из нас, в той или иной мере, сталкивается с жилищным вопросом. Одним хочется обзавестись своими квадратными метрами для проживания, другим же – улучшить условия проживания или же обеспечить себе безбедную пенсию путем сдачи в аренду жилых помещений. К сожалению, всем известно, что необходимые расходы «на жизнь» зачастую равны «средней» заработной плате. И как следствие, для накопления первоначального взноса банку необходимо потратить немало времени. А воспользовавшись программой ипотечного кредитования, человек обязуется долгие годы делать ежемесячные отчисления банку. И в такой ситуации необходимо весьма постараться для поддержания приемлемого уровня жизни.

Я долго изучал возможности приобретения недвижимости, неоднократно просчитывал предлагаемые ипотечные программы, перечитал гигабайты информации, разговаривал с людьми, имеющими определенный опыт в сфере недвижимости (риелторы, бизнесмены, владельцы объектов). Время было потрачено  не зря…нашёл разумную альтернативу — жилищные кооперативы! С каждым днем такие организации набирают всё большую популярность в обществе ввиду того, что такой вариант решения жилищной проблемы имеет массу плюсов в сравнении с ипотекой. К тому же здесь меньше бумажной волокиты, т.к. кредитная история и бюджетная составляющая клиента играют меньшую роль, чем в банках.

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)

Важно! Я веду этот блог уже почти 10 лет. Все это время я регулярно публикую отчеты о результатах публичных инвестиций. Сейчас мой публичный инвестпортфель - более 5 000 000 рублей.

Со временем этот сайт стал больше базой знаний для читателей, а все актуальные события в портфеле и не только я публикую в открытом телеграм-канале. Подписывайтесь, если хотите быть в курсе того, куда я инвестирую.

Подписаться

Жилищные кооперативы бывают двух видов: жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК).Основная функция организации ЖСК — строительство дома для своих пайщиков. По завершении строительства, а также выплаты всех средств его пайщиками, ЖСК, как принято, ликвидируется,  или же формируется товарищество владельцев дома, в последующем отвечающее за его управление.

С одной стороны, такое предложение смотрится весьма привлекательно: личные проекты, престижные районы застройки. Однако, как показывает практика, в этих преимуществах скрываются большие недостатки. Те же договора долевого участия сформулированы неоднозначно, а в некоторых местах и прямо противоположными формулировками. В то же время пайщики кооператива также несут все риски строительства нового объекта по той причине, что фактически являются «застройщиками».  Исходя из вышесказанного, инвестировать средства в такого рода кооператив довольно рискованно.

Что это такое «жилищно-накопительный кооператив» (ЖНК)

Здесь не осуществляется строительство дома, а покупка квадратных метров для пайщиков возможна благодаря объединению накоплений членами кооператива. Сам процесс развивается так: любой гражданин, желающий стать пайщиком, по достижении 16-летнего возраста может вступить в кооператив. Для этого необходимо внести некоторую часть стоимости жилплощади, и кооператив реализует желаемую покупку. После чего член кооператива имеет право проживать в квартире, прописываться в ней, сдавать ее в аренду. В свою очередь член кооператива продолжает производить необходимые ежемесячные перечисления согласно выданному займу.

Зачастую единомышленники, желающие организовать новый кооператив, всячески избегают действия достаточно жестких норм 215-го закона. Поэтому регистрируются другие такие объединения, как ПИК (потребительский ипотечный кооператив) или КПКГ (кредитный потребительский кооператив граждан). Реализация жилищных программ этих структур не так сильно отличается от ЖНК, а реализуется лишь дополнительное кредитование пайщиков. Однако ответственности за свои действия они несут меньше, чем  ЖНК. Таким образом, оценив все недостатки и преимущества перечисленных вариантов, я остановился на реализации жилищного вопроса через жилищно-накопительный кооператив.

Выбор жилищно-накопительного кооператива

Помимо общих критериев отбора существующих жилищно-накопительных кооперативов у меня были свои, очень важные параметры для выбора, т.к. на данный момент в России есть несколько действующих организаций. Этими параметрами были:

• максимальная «открытость» и лояльность по отношению к пайщикам;
• весь функционал кооператива регулируется только законом;
• сотрудничество кооператива с крупнейшими банками;
• оперативное решение различных вопросов;
• активное и грамотное управление кооперативом, ясная перспектива;
• наименьший первоначальный взнос из существующих в ЖНК.

В течение 3 месяцев поиска ЖНК я нашёл полностью удовлетворяющий моим критериям отбора кооператив.

Ипотека или ЖНК?

Давайте сравним наш вариант со стандартной ипотекой. Для примера воспользуемся ипотечным калькулятором Сбербанка при сумме в 2,500,000 рублей и минимальном первоначальном взносе 15%. Рассчитываем 10 лет (120 месяцев) и 20 лет (240 месяцев). В результате расчета получаем, что необходимо внести  375,000 рублей сразу, а далее выплачивать ежемесячно по 38,068 рублей (10 лет) либо по 30,635 рублей (20 лет). Переплата по ипотеке составит 2,068,228р. или 4,852,432р. соответственно.

Теперь посчитаем, что получается при покупке недвижимости через жилищно-накопительный кооператив. Вступительный взнос* + членский взнос + паевой взнос. Получаем примерно 100000 рублей, что значительно меньше.

*  вступительный взнос платится только один раз при вступлении в кооператив. Внесённые средства идут на оплату деятельности кооператива, в т.ч. на заработную плату юристов, бухгалтеров и других кадровых работников. В эту же сумму входит оплата всех процессов, связанных с сопровождением документооборота при покупке недвижимости для своих пайщиков. Измеряется в МРОТ.

Исходя из расчета ежемесячного внесения средств, накапливаем 35% от стоимости квартиры за 23 месяца (875000 рублей), берём в размере 1625000 рублей заем от ЖНК под 3% годовых и считаем (3% начисляются ежегодно на оставшийся заем):

• 1 год 505566 рублей (38.068×12+3%)
• 2 год 491861 рублей (38.068×12+3%)
• 3 год 478157 рублей (38.068×12+3%)
• 4 год 262192 рублей (38.068×7+3%)

Таким образом, мы полностью расплачиваемся с ЖНК за 3 года и 7 месяцев, а вместе с периодом накопления в 23 месяца (если не внесли сразу 35% от стоимости) обзаводимся своей собственной квартирой.

Сухие факты:
Ипотечная программа 10-ти лет заменяется кооперативными условиями на 5 лет, а в сравнении с ипотекой на 20 лет, расплачиваемся с квартирой в несколько раз быстрее и оставляем внушительную сумму на ремонт. При этом все переживания этих лет меняем на спокойствие с деньгами на всякий случай.
В кооперативе мы легко приобретаем желаемую недвижимость. К тому же сумму ежемесячного платежа можно уменьшить за счет увеличения срока займа. С учетом сегодняшней инфляции и условий кредитования населения выбор очевиден. Вот так 15 минут несложных расчетов экономят 10-15 лет жизни, которые не нужно работать на банкиров.

Преимущества жилищно-накопительного кооператива

1. Выгодные условия для пайщиков. Это и личный график внесения средств, и индивидуальное решение по годовому проценту на полученные деньги. Процентная ставка варьируется от 2 до 6% годовых. Этот вопрос решается лично, в зависимости от социальной группы пайщика. Как я уже говорил, лично для меня 3% годовых (гражданин РФ до 35 лет).
2. В деятельности кооператива используются только прозрачные и «белые» схемы для работы на рынке. При желании, любой человек получает свободный доступ к информации и документам организации, касающимся проводимой деятельности.

3. Для работы с клиентами используются счета, открытые в ОАО «Сбербанк России». Передвижение денег возможно только для покупки недвижимости. Расходование паевого фонда кооператива контролируется налоговой службой.

4. Освобождение пайщика от всевозможных регулярных платежей по налогам на недвижимость.
5. Руководство кооператива на административном уровне продвигает предложение о поддержке молодых семей в приобретении жилья со стороны государства. А также постоянно участвует в различных общественных мероприятиях, что способствует развитию и расширению кооператива.

6. Большой диапазон выбора недвижимости: новые квартиры, вторичка, дома, коттеджи, коммерческая недвижимость и т.д. Также работают с земельными участками. Количество приобретаемых объектов не ограничено.

8. Денежная масса поступает в кооператив от периодических выплат полученных займов, а также частичного взноса на недвижимость.  Другими словами, приток денег на покупку жилья для очередного пайщика будет всегда, вне зависимости от появления в кооперативе новых людей.

9. Мобильность. Ввиду относительно небольшого возраста выбранного мною кооператива, все вопросы решаются в кратчайшие сроки. Как известно, численность кооператива ограничена в пять тысячах человек. В момент моей регистрации как пайщика в кооперативе насчитывалось не больше 350 человек.

10. Опять же ввиду наличия немногочисленности пайщиков сроки получения займа после вступления в него — гораздо меньше, чем в более крупных кооперативах. Ну а если вступят сразу несколько знакомых между собой людей, то «вскладчину» одному из них сразу же можно приобрести квартиру. Некоторые пайщики сформировали свой участок от кооператива, что позволяет решать вопросы в узком кругу людей, в т.ч. вопросы очередности приобретения недвижимости.

Уверен, все инвесторы, задаются вопросом: а может ли кооператив просто взять и закрыться? Вот этот вопрос я как раз и изучал большую часть времени. Сделанный вывод: ликвидация невозможна! По закону кооператив может закрыться, только если все члены ЖНК выйдут из кооператива. Если хотя бы один (Вы) будет против, то ЖНК не может быть закрыт или реорганизован. Если хотя бы один пайщик будет против реорганизации (или ликвидации), она не состоится.

Недостатки жилищно-накопительного кооператива

1. Относительно большой первоначальный взнос. Необходимо накопить 35% от стоимости квартиры для получения займа. Это больше, чем в варианте с ипотекой, но меньше, чем в остальных более-менее серьёзных ЖНК.
2. На момент написания статьи кооператив активно работает с недвижимостью и землями Москвы, МО, Санкт-Петербурга, Краснодара, Кипра. Но как и любая другая развивающаяся перспективная организация, постоянно расширяет зоны деятельности. Также, при желании можно приобрести недвижимость и в других населенных пунктах. В таком случае решается все индивидуально.
3. До момента полной выплаты заемных средств недвижимость находится на балансе кооператива. При ипотеке квартира сразу становится вашей, но вы подписываете договор залога с банком. Однако преимущество ипотеки, активно навязываемое банками является иллюзией. В случае невозможности дальнейшей платежеспособности клиента банк на деле докажет, кому принадлежит собственность.

Например, что сделали бы в банке, если клиент, имеющий ипотеку, потерял бы возможность выплачивать ежемесячный кредит по состоянию здоровья? Отобрали бы квартиру, а деньги — даже если бы уже было бы выплачено больше половины стоимости — никто не вернул бы «собственнику».

Что сделали бы в кооперативе?  Подняли бы вопрос на общем собрании пайщиков и обсудили бы такие варианты:

а) Увеличить рассрочку, тем самым уменьшив размер ежемесячных платежей;

б) Снизить ставку по остатку долга;

в ) При желании человека, можно предложить ему купить квартиру поменьше и подешевле — чтобы еще облегчить долг.

В любом случае, нашли бы компромисс, который устроил бы обе стороны. Думаю, не стоит перечислять, какими государственными ведомствами и структурами контролируется деятельность кооператива, эту информацию легко можно найти самостоятельно; лишь для общей информации отмечу, что все операции по передвижению денежных средств очень жёстко контролируются как государством, так и налоговой инспекцией вместе с ЦБ РФ.

Пожалуй, это всё, что я смог уместить в сжатом виде. Если для кого-то статья оказалась полезной — пишите в комментариях. Не против обменяться опытом и поделиться своими знаниями с интересными людьми.

(4 оценок, среднее: 2,75 из 5)

Загрузка...