Инвестирование в апарт-отели: преимущества и недостатки

Инвестиции в апарт-отели — что это и как работает

Инвестиции в апарт-отели

Инвестирование в недвижимость было и остается одним из самых классических способов, куда можно вложить деньги. Благодаря операциям с недвижимостью значительно увеличил свой капитал Роберт Кийосаки, а известный всем бизнесмен, а теперь и президент Дональд Трамп и вовсе заработал свое состояние благодаря строительству грандиозных объектов. Собственно идея заработка на апарт-отелях родилась именно у Дональда Трампа, который сделал ставку на строительство гостиничной коммерческой недвижимости.

Кстати, если вы сейчас выбираете объект, напишите мне по форме обратной связи. Поделюсь контактами опытных агентов, которые могут бесплатно проконсультировать и помочь с выбором объектов недвижимости.

В этой статье поговорим об апарт-отелях с точки зрения ленивого российского инвестора, а именно разберем темы:

  • Апарт-отели — что это такое;
  • Законодательные нюансы и налогообложение при инвестировании в апарт-отели;
  • Инвестиции в апарт-отели, считаем прибыль.

Апарт-отели — что это такое?

курс ленивого инвестора

Я веду этот блог уже более 6 лет. Все это время я регулярно публикую отчеты о результатах моих инвестиций. Сейчас публичный инвестпортфель составляет более 1 000 000 рублей.

Специально для читателей я разработал Курс ленивого инвестора, в котором пошагово показал, как наладить порядок в личных финансах и эффективно инвестировать свои сбережения в десятки активов. Рекомендую каждому читателю пройти, как минимум, первую неделю обучения (это бесплатно).

Подробнее

Говоря простым языком, апарт-отели – это коммерческие объекты недвижимости, которые используются для заработка на сдаче апартаментов в аренду. Их особенность заключается в том, что номера в таком отеле продаются частным покупателям. После покупки апартаментов в апарт-отеле собственник может:

  • использовать апартаменты как жилье;
  • использовать номер в качестве офисного помещения для собственных нужд;
  • самостоятельно сдавать апартаменты в аренду помесячно\посуточно;
  • заключить договор с управляющей компанией, которая будет сдавать и обслуживать апартаменты, получая при этом процент от прибыли.

Ленивым инвесторам больше-всего подойдет последний вариант, который позволяет получать пассивную прибыль до 20% годовых в зависимости от объекта и условий договора с управляющей компанией. Для более глубокого понимания перечислю основные преимущества инвестиций в апарт отели, в том числе через управляющие компании:

  • возможность регулярно получать прибыль от аренды недвижимости без каких-либо затрат времени и усилий;
  • более низкая стоимость апартаментов по сравнению с квартирами (разница составляет около 10%-20%);
  • возможность приобрести инвестиционный объект по сниженной цене на этапе строительства;
  • возможность купить апартаменты с использованием ипотеки;
  • возможность бесплатного использования номера при необходимости (особенно актуально для апарт-отелей в курортных или туристических зонах);
  • возможность получать гарантированную прибыль в пределах, установленных договором с управляющей компанией.
Рекомендую прочитать также:  Инвестируем в ETF-фонды от Vanguard

Законодательные нюансы и налогообложение

В России апартаменты, которые продаются собственникам в рамках инвестирования в апарт-отели, считаются объектами нежилой недвижимости, что связано с некоторыми особенностями их эксплуатации.

Апарт-отели - что это такое?

Во-первых, постоянная регистрация в апартаментах невозможна. Этот момент может быть недостатком для тех, кто собирается использовать их в качестве постоянного места жительства или собирается арендовать их на длительный срок. Кроме того, для жильцов таких объектов не предусмотрены места в детских садах, школах и т.п. В то же время в апартаментах возможна временная регистрация.

Во-вторых, налог на имущество, а также коммунальные и другие расходы исчисляются как для нежилой недвижимости, что выходит заметно дороже. К примеру, налог на имущество для апартаментов составляет около 2%, а для жилых квартир – 0,3%-0,7% от кадастровой стоимости.

В-третьих, при покупке апартаментов физические лица не имеют права на получение налогового вычета, который предусмотрен для покупки жилых объектов недвижимости.

В-четвертых, в случае образования у владельца апартаментов заложенности их могут взыскать без каких-либо ограничений, даже если они являются единственным местом проживания его и его семьи.

Стандартная студия в Апарт-отеле

Для того чтобы полноценно понимать, что такое инвестиции в апарт-отели, разберем особенности налогообложения:

  • покупка/продажа апартаментов облагается НДС (актуально для юридических лиц и ИП на общей системе);
  • ежегодно необходимо будет уплатить налог на имущество из расчета 2% от инвентаризационной стоимости объекта с учетом коэффициента-дефлятора ( ежегодно устанавливаемый на календарный год коэффициент, учитывающий изменение потребительских цен на товары);
  • при получении прибыли от аренды необходимо будет уплатить налог с доходов (для физических лиц резидентов 13% НДФЛ).

Инвестиции в апарт-отели и прибыль

Инвестиции в апарт-отели является достаточно распространенным явлением на западе, тогда как в России оно только зарождается. Больше таких объектов недвижимости функционирует в Москве, есть несколько уже построенных апарт-отелей в Санкт-Петербурге (апарт-отели Yes, Vertical). В силу того, что привлечением клиентов занимаются управляющие компании, а сам отель зачастую соседствует с различными объектами инфраструктуры и туризма, количество потенциальных  съемщиков апартаментов в перспективе будет только увеличиваться. Вот небольшой обзор рынка апарт-отелей Санкт-Петербурга.

Рекомендую прочитать также:  Инвестирование в паевые фонды недвижимости

Для начала инвестирования в апарт-отели можно выбрать договор с управляющей компанией, согласно которому вы будете получать гарантированную прибыль независимо от сезона или плотности потока клиентов, при этом доход обычно сопоставим со ставкой банковского депозита. Доходность в данном случае будет весьма низкой, но в отличие от банковского депозита вы будете собственником актива. Наиболее доходным вариантом является самостоятельная сдача апартаментов в аренду, но это уже можно сравнить с бизнесом.

Расчет прибыльности при таком варианте может быть таким:

  • покупка самих апартаментов обойдется примерно от 2 млн. рублей;
  • суточная стоимость номера в СПб составляет около 1500—4000 рублей, на месяц – от 26500 рублей;
  • При средней заполняемости 50%, ежемесячная прибыль при посуточной сдаче будет начинаться с 20 тысяч рублей.

Апарт-отели пока только набирают популярность у инвесторов в России. Лично я бы выбирал объекты среди апарт-отелей, находящихся на ранней стадии строительства, чтобы заработать не только за счета сдачи апартаментов в аренду, но и за счет роста стоимости недвижимости по мере строительства. Сама идея достаточно интересная, если кто-то на практике сталкивался с апарт-отелями, то прошу поделиться опытом в комментариях.

Всем профита!



16 апреля 2015

Хочешь быть в курсе ленивых новостей блога? Подпишись!

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...

Комментарии и отзывы читателей

26 комментариев

  • Виталий:

    Не видно преимуществ по сравнению с жилой квартирой.

    Дешевле на 10-20% — быстро (за 7-10 лет)нивелируется разницей налога в 1,5%.

    а в остальном — только минусы.

    Ответить
    • smfanton:

      Для жилой квартиры вы врядли найдете управляющую компанию с адекватной комиссией за обслуживание.

      Ответить
  • Юлия:

    С точки зрения ежемесячной прибыли выгоднее купить комнату в коммуналке около метро. 1100 тыс рублей с техникой и ремонтом. 13 тыс рублей ежемесячная прибыль.

    Ответить
    • smfanton:

      Возможно, но искать съемщиков для коммуналки с непонятными соседями сложнее, чем для комфортных апартаментов.

      Ответить
  • Александр:

    Тут по сравнению с квартирой плюс в том, что это отель, а не квартира. И тут же можно получить дополнительные услуги — поужинать, не выходя из здания, заказать еду в номер (от кухни), возможно и бассйен с тренажерами есть, конференц-залы при некоторых отелях, хим.чистки. Развитый сервис — что намного удобней для съемщика во многих случаях.

    Думаю надо понимать, что статья вводная, и делать выводы об инвест.привлекательности только на её основе просто нецелесообразно. Изучите тему глубже (это к читателям обращаюсь)

    Ответить
    • StrykerVVT:

      Согласен с автором и с Александр'ом, что тут гораздо больше плюсов, чем может показаться на первый взгляд.

      Да и если предположить, что данный вид бизнеса мы начинаем в курортной зоне/городе, то инвестирование в апарт-отели резко начинают выигрывать в плане прибыли, нежели инвестирование в квартиры.

      Ответить
      • Асинка:

        Зачем Вам Грузия, в России на черноморском побережье поищите, там есть где развернуться с приобретением апартаментов!

        Ответить
        • Асинка:

          Простите не Вам хотела отправить

          Ответить
  • Вадимка:

    Предлагаю обсудить перспективы инвестирования в такую недвижимость зарубежом, на курортах, например в турции. Наверное пик уже позади, но развитие не остановилось, у кого есть опыт, кто что думает?

    Ответить
  • Сергей:

    Предлагаю скинуться и приобрести объект недвижимости на несколько человек.

    Ответить
  • Bratka:

    Подскажите пожалуйста, я захотел попробовать себя на фондовой бирже, но все же запутался в выборе брокера, из за того что в отзывах, очень многие и ругают и хвалят брокеров 50% на 50%, на всех сайтах, единого мнения нет, я знаю что у вас ВТБ24, у нас в городе кроме ВТБ24 есть еще открытие и финам, все же кого вы посоветуете? Буду благодарен за ответ.

    Ответить
    • smfanton:

      По суть большинство крупных компаний предлагает одинаковые условия. Выбрать можно следующим образом: найдите телефоны инвестиционных департаментов всех компаний и обзвоните их задавая дурацкие вопросы. Также можно посетить офисы. Выбирайте компанию, которая качественнее и оперативнее вас обслужит. У ВТБ24 в этом плане много проблем.

      Ответить
    • Владмир:

      Торгую через ВТБ. Нареканий нет. Комиссия за сделку на фондовом рынке(рынке акций) 0,0513% от суммы сделки, плата за депозитарий 150р\мес. В качестве начала — брокер ВТБ очень даже. У финама например кроме комиссии за каждую сделку нужно еще >40р заплатить.

      Ответить
    • Сергей:

      Все зависит от того, насколько активно Вы собираетесь торговать, если активно, то выбирайте компанию с самой низкой комиссией, иначе будете о основном кормить брокера, а не себя. Если хотите торговать редко, выбирайте брокера без ежемесячных платежей (хотя даже не знаю, есть ли сейчас такие).

      Ответить
  • Дмитрий:

    Статья хорошая, как прочитал, сразу Крым в голову пришел.

    Ответить
  • Andrew:

    За рубежом это называется кондоминиум. Только кондоминиумы намного интереснее всяких апорт-отелей, потому что вы полностью оформляете таунхаус или квартиру в многоквартирном доме на территории кондо на себя и имеете полноценное право ей распоряжаться и платите налоги как за жилую недвижимость. При этом у вас есть на территории несколько бассейнов, тренажерный зал, гриль зону, территория охраняется и т.д.

    Ответить
  • Михаил:

    ФТ и ПФ исчезли с иконостаса в правом верхнем углу вместе с статистикой инвестиций.Количество комментариев уменьшается день это дня.Статьи стали какими-то абстрактными и неконструктивными,как будто впопыхах скопированными из других ресурсов.Как пить дать,только начало выплат может спасти блог Антона.

    Ответить
    • smfanton:

      В чем же неконструктивность и абстрактность этой статьи? Как уже отмечалось выше это обзорная статья с необходимым минимумом конкретики для начала самостоятельного изучения. Если у вас есть конкретные «конструктивные» предложения пишите на почту.

      Ответить
      • Михаил:

        Просто,наверно,в глазах начинает рябить от постоянных прыжков с одной темы на другую.Также всё очень поверхностно,а уж кому действительно надо самостоятельно всё изучить,те сами найдут статьи посолиднее.

        Можете считать меня невеждой,но,лично мне,читать на вашем блоге про банки,домены,отели-не интересно,думаю я тут не один такой.Ну не ваше это,да и не наше,что тут хвостом вилять.

        Ответить
        • Лаэртид:

          А мне интересно.

          Недовольные есть всегда, как при наличии изменений, так и при их отсутствии. Здравствуй, их представитель, «ваше мнение очень важно для нас» и всё такое.

          В свете недавних событий мне кажется абсолютно оправданным и честным (по отношению к читателям) намерение Антона сместить фокус в сторону от ПАММ-счетов. И пока он не нашел для себя новую нишу, на которой захочет сосредоточить свой блог — такие метания оправданны. Если это Вас так раздражает — сделайте перерыв на полгода.

          Вам не интересно читать про банки, домены, отели, а интересно про ПАММы? В интернете есть про них.

          Мне вообще непонятно, почему Вы, вместо того, чтобы просто пойти читать где-нибудь про ПАММы, стали критиковать автора... Вы НАСТОЛЬКО ленивы? 🙂

          Серьезно — в чем Ваш мотив?

          Ответить
          • Михаил:

            1)"Здраствуйте",давайте обойдёмся без панибратства.

            2)Если Антона не волнует мнение читателей,зачем тогда он сделал возможность оставлять комментарии?

            3)Отвечу в вашем стиле:"не говорите,что мне делать и я не скажу куда вам пойти".

            4)Раз уж вы перешли на личности,то должен заметить,что у вас какая-то странная паранойя связанная со словом «ПАММ»,притом,что я ни разу ни упоминал эту тему.

            Ответить
            • Джеймс:

              Привет, Мишка. Твоё мнение заслуживает внимания, но не является единственным правильным. Не забывай, что сейчас продолжается экономический кризис и с инвестициями дело обстоит сложно. Будь здоров, Мишань!

              Ответить
        • Никонор:

          В чём выражаются «постояннные прыжки с одной темы на другую»??? Что это вообще значит????? Вы считаете, что есть только какой-то один единственный способ получения дохода? 🙂 Или вы просто хотите, чтоб вам (лично...) вдруг так нивзначай принесли на блюде самый идеальнейший способ? 🙂 Получение РЕАЛЬНОГО и при этом хорошего дохода — такое дело с кандачка не решается, т.к. существует много подводных камней и «пираний» (мошенников) в бурной реке бизнеса, так что не надо наезжать на автора так нелепо и по-пусту, он кстати очень чётко и подробно описывает все тонкости и нюансы, связанные с каждым конкретным вопросом, а если для вас это «многабукаф», то значит и действительно не ваше это...

          Ответить
  • Юлия:

    Вот, кстати, на эхе была подробная реклама новостроящихся апартаментов в Грузии. От 21 тыс долларов на побережье в Гудари на этапе котлована. Что думаете?

    Ответить
    • Сергей:

      Зачем Вам это? Страна не стабильная, отношения с Россией не понятные, не забывайте про НАТО... Часть территории в замороженной стадии отделения. Там Вас ждут только для возмещения потерь войны. Хотите им помочь материально, покупайте апартаменты в Грузии)))

      Ответить
    • Асинка:

      Зачем Вам Грузия??? Ищите на Черноморском побережье, там много вариантов!

      Ответить
Добавить комментарий

Если вы оставляете комментарий на ленивом блоге впервые, прочтите правила комментирования.

  • Ленивые инвестиции

    Купить акции
  • Нажми и Подпишись

  •