Будь в курсе самых последних новостей блога
Ленивые инвестиции в новостройки

Инвестирование в новостройки

Инвестирование в новостройки

Продолжаю искать новые инструменты, куда вложить деньги в 2017 году. Совсем недавно открыл для себя еще одно направление — инвестирование в новостройки. Я уже писал общую статью про инвестирование в недвижимость, в которой немного затронул данную тему. С тех пор, я получил много вопросов, очевидно, что этот способ инвестирования пользуется популярностью среди инвесторов.

Сейчас в интернете проводится большое количество платных курсов по теме инвестиций в новостройки, честно говоря, я даже купил один из них. В этой статье я решил поделиться знаниями, которые уже подкрепил реальным опытом инвестирования в новостройки для дальнейшей перепродажи.

Если вы сейчас выбираете объект и не знаете в какую компанию обратиться, напишите мне по форме обратной связи. Поделюсь контактами опытных агентов, которые бесплатно помогают с выбором объектов.

Надеюсь, что после прочтения данной статьи, читатели ленивого блога расширят свой инвестиционный кругозор.

Для порядка перечислю основные тезисы статьи:

  • Минимальные суммы для инвестирования в строящуюся недвижимость;
  • Риски при инвестировании в новостройки;
  • Как выбрать застройщика, что нужно знать;
  • Как выбрать объект для инвестиций в новостройки;
  • Сколько можно заработать и как продавать квартиру не заплатив налоги.

Минимальные суммы для выгодных инвестиций в новостройки

курс ленивого инвестора

Я веду этот блог уже более 6 лет. Все это время я регулярно публикую отчеты о результатах моих инвестиций. Сейчас публичный инвестпортфель составляет более 1 000 000 рублей.

Специально для читателей я разработал Курс ленивого инвестора, в котором пошагово показал, как наладить порядок в личных финансах и эффективно инвестировать свои сбережения в десятки активов. Рекомендую каждому читателю пройти, как минимум, первую неделю обучения (это бесплатно).

Подробнее

инвестиций в новостройки

Прежде всего, поговорим о минимальной сумме, которой должна быть у инвестора для начала инвестирования. Безусловно, в каждом городе свой рынок недвижимости. Как и на любом рынке, помимо себестоимости, цена квадратного метра в основном зависит от показателей спроса и предложения. Соответственно, наиболее дорогие квадратные метры в городах миллионниках. В этой статье, говоря о новостройках, я буду подразумевать объекты (жилой недвижимости) в Санкт-Петербурге, потому как этот рынок я достаточно подробно изучил.

Итак, минимальные суммы для инвестирования в новостройки Санкт-Петербурга начинаются от 1,5 млн. рублей. За эти деньги можно купить совсем небольшую студию в новостройке, не самого крутого застройщика, без отделки, где-нибудь рядом с КАДом на этапе котлована. В Москве минималка начинается от 2,5-3 млн. рублей.

Что касается ипотеки или рассрочки, то по моим наблюдениям их использование существенно съедает доходность, а в большинстве случаев делает инвестирование просто не выгодным. Ипотека подходит больше для вторичного рынка, где можно купив квартиру сразу сдавать её, параллельно погашая кредит.

Риски при инвестировании в новостройки

Говоря об инвестировании миллионов рублей, я бы не стал гнаться за самыми дешевыми объектами, хотя зачастую именно на них можно заработать больше всего. При инвестировании больших сумм, приоритетом должна быть не плановая доходность, а максимальное уменьшение рисков.  Перечислю основные риски в данном инвестиционном инструменте:

  • Банкротство застройщика;
  • Неприемлемое для жизни качество постройки;
  • Мошенничество со стороны застройщика;
  • Существенный срыв сроков строительства;
  • Форс-мажор (война, экономический кризис и т.д.)
Рекомендую прочитать также:  Инвестируем в индексные фонды:

Максимально снизить риски можно за счет грамотного выбора застройщика и заключения договора ДДУ (об этом чуть позже). Поговорим о застройщика подробнее.

Как выбрать надежного застройщика — что необходимо знать?

Как выбрать надежного застройщикаКак сказали на одной из лекций «Петербургской ярмарки недвижимости» — При инвестировании нужно выбирать не объект строительства, а застройщика.

И действительно, когда речь идет о миллионах рублей, лучше переплатить 100-200 тысяч за хорошую историю компании, чем потом 2 года переживать за правильность выбора.

 Да, кстати, покупать квартиру наиболее выгодно на самом раннем этапе строительства, сразу при старте продаж, в этом момент обычно самые вкусные цены. Средний срок строительства новостроек около 2 лет, собственно этот срок и считается так называемым горизонтом инвестирования.

Вернемся к вопросу — как выбрать надежного застройщика. Вот основные моменты, на которые стоит обратить внимание при выборе застройщика:

  • Строительная история компании;

Чем больше домов застройщик успешно построил и ввел в эксплуатацию, тем больше вероятность успешного инвестирования. Так же важно учитывать строительные особенности построенных объектов, лучше, если они не будут сильно отличаться от выбранного объекта для инвестиций. Например, застройщик построил много панельных домов во Владивостоке, и вдруг решил построить кирпичный дом в Санкт-Петербурге — я бы задумался.

  • Рекомендации знакомых и отзывы в интернете;

Если компания стоит не первый дом, то в интернете можно найти достаточно много отзывов реальных покупателей и жильцов. Как вариант, можно попробовать опросить жильцов последних построенных домов застройщика, они могут многое рассказать о качестве постройки дома.

  • Активность на строительной площадке;

Перед покупкой квартиры в любом случае стоит посетить место строительства. Если срок сдачи запланирован через год, а на стройплащадке только-только начинают лениво забивать сваи, то с большой вероятностью сроки сдачи будут сорваны.

  • Форма оформления договора на право требования;

Согласно федеральному закону № 214 РФ новостройки могут продаваться только по договору долевого участия (ДДУ), договору жилищно-строительного кооператива или посредством жилищных сертификатов. Все остальные виды ( предварительный договор долевого участия (купли продажи), договоры займа или инвестирования, и т.д.) являются незаконными!

Рекомендую прочитать также:  Инвестируем в ETF-фонды от Vanguard

Если почитать 214 федеральный закон, становится ясно, что наименее рискованным видом договоров является ДДУ. Если компания не заключает при продаже квартиры договор ДДУ, то это должно наводить на размышления о необходимости дополнительной проверки застройщика. Тем не менее, сейчас в СПб несколько крупных застройщиков работают только по ЖСК, причем за счет этого, цены могут быть ниже рыночных на 5-10%. С ними тоже можно работать, но для первого опыта инвестирования я бы их рассматривать не стал, т.к. в этом случае слишком высок риск срыва сроков сдачи дома и необходимости дополнительных платежей.

Как выбрать новостройку для выгодного инвестирования?

Как выбрать новостройку для инвестирования?

После того, как мы определились с застройщиком, возникает следующий вопрос — как же выбрать объект для инвестирования в новостройку? Перед тем, как начинать инвестировать, всегда следует задуматься о том, как вы будете фиксировать прибыль. Поэтому при выборе объекта основная задача инвестора выбрать наиболее ликвидный объект, т.е. обьект, квартиру в котором будет проще всего продать по выгодной для инвестора цене.

Наиболее востребованными на рынке Санкт-Петербурга являются квартиры студии и однокомнатные квартиры. Если у вас есть возможность купить квартиру, скажем, с двумя комнатами и более, то лучше задуматься о покупке нескольких студий.

Итак, на что же нужно обратить внимание при выборе объекта инвестирования:

  • Расположение;

При выборе объекта очень важно лично посетить место строительства, изучить текущую ситуацию в микрорайоне. Обратить внимание нужно на удаленность от метро, наличие социальных объектов (школа, детский сад, поликлиника и пр.).

  • Познакомиться с планом развития района;

При желании в интернете можно найти план городского комитета по развитию района, в котором можно посмотреть, что будет представлять район через несколько лет. Возможно, рядом со строительным объектам планируется строительство какого-нибудь шумного завода с вредным производством, квартиру в таком объекте будет продать тяжелее.

  • Средняя стоимость квадратного метра;

Для того чтобы хоть как-то ориентироваться в ценах на новостройки Санкт-Петербурга я составлял таблицу со средними ценами 1 квадратного метра различных объектов и квартир. Для полноты картины в таблицу стоит внести наличие отделки, этаж и этажность, наличие балкона или лоджии, видовые характеристики, вид санузла (раздельный или совмещенный), транспортную доступность объекта и др. важные характеристики.

Рекомендую прочитать также:  Инвестиции в муниципальные облигации: даем в долг целым городам

Сколько можно заработать и как правильно продавать квартиру в новостройке

Сколько можно заработать
Существует два способа определения потенциальной доходности инвестиций в новостройки:

  • Поинтересоваться у менеджеров застройщика о порядке роста цен по мере строительства дома. Допустим, мы покупаем студию на самом старте продаж за 2 млн. рублей. Менеджер застройщика говорит, что в аналогичном уже построенном неподалеку доме цена на аналогичную квартиру составляет 3 млн. рублей.Таким образом, максимальная прибыль (без учета возможного демпинга, налогов и сопутствующих расходов) условно 1 млн. рублей. Если мы будем продавать квартиру по переуступке потенциальная доходность может достигать 1 млн. руб2 млн.рублей2 года = 25% годовых 
  • Изучить объявления инвесторов о продаже квартир в недавно построенных домах с аналогичными характеристиками. Несмотря на то, что разброс цен будет достаточно большой, так можно определить минимальную возможную доходность (расчет см. п.1).

Продавать квартиру в новостройке выгоднее всего по так называемой переуступке, до подписания акта приемки. В этом случае, если инвестор договорится с покупателем о том, что в договоре будет прописана номинальная стоимость квартиры (цена по которой покупал инвестор), то инвестор освобождается от необходимости уплаты налога на доход (13%), т.к. документально никакого дохода не было.

В качестве страховки инвестор может написать расписку, в которой обязуется компенсировать издержки в случае возникновения различных проблем. В среднем регистрация договора переуступки у застройщиков стоит около 30 тысяч рублей.

P.S.

Совсем забыл упомянуть о том, что агентства недвижимости на первичном рынке работают с потенциальными покупателями на безвозмездной основе. Они получают агентское вознаграждение (как у форекс брокеров) за продажу квартиры непосредственно от компании застройщика. Поэтому при выборе объекта для инвестиций эффективнее всего пользоваться услугами нескольких агентов и получать информацию от нескольких источников.

В этой статье, я галопом пробежался по достаточно объёмной теме. Для того чтобы разобрать все подводные камни инвестирования в строящуюся недвижимость нужно писать книгу, возможно, когда-нибудь я даже этим займусь.

Если у вас есть вопросы по выбору объекта для инвестиций и сопутствующим вопросам, то готов ответить на них в формате консультаций по инвестированию, также буду рад обсудить в комментариях с опытными инвесторами рабочие моменты и подводные течения при работе с недвижимостью.

Всем профита!



10 мая 2014

Хочешь быть в курсе ленивых новостей блога? Подпишись!

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...

Комментарии и отзывы читателей

69 комментариев

  • soomeone:

    Я бы выделил главные риски по инвестированию в недвижимость:

    1. Цена м2 в России явно перегрета относительно мировой. Небольшой тест. Сколько должна стоить квартира? 100 месячных арендных плат. Это средневзвешенная цена для недвиги. Все что выше неинтересно.

    2. Резкое «включение мозгов» у населения. Т.е. переезд из города, за город. Например я в этом году продал 1 комнатную 32.8м2 где жил, и построил на эти деньги за полгода дом на 83м2 где действительно начал ЖИТЬ потратив 2/3 суммы квартиры! Такой тренд в ближайшие годы будет массовым. Посмотрите на Европу и США. бОльшая часть населения живет в домах.

    3. Строить коммерческую недвижимость (или 1 этаж в многоэтажке под офисы) тоже считаю необоснованным в связи с переходом всех офисов в онлайн, а торговли в Интернет магазины. Тренд уже явно виден.

    Мой прогноз по недвижимости: снижения стоимости бетонометров до средневзвешенной цены около 100 арендных плат. Таким образом рынок вообще не интересен. Риски огромные, а деньги для рынка нужны большие. Единственное куда бы смотрел, это строительство загородных домов. Реально строить дома по 20 тыс. руб за м2, НО под конкретного заказчика!

    Ответить
    • smfanton:

      1. Непонятно откуда взята цифра 100 месячных арендных плат, но давайте посчитаем: средняя аренда однокомнатной квартиры в СПБ 20-25 тыс. р. в мес. умножаем на 100 получаем 2-2,5 млн. Получается, что цена по вашей логике не так уж и перегрета)

      2. С утверждением о том, что в ближайшие годы люди будут массово уезжать из городов я бы поспорил, да нет смысла, достаточно просто посмотреть на статистические данные.

      3. Коммерческая недвижимость это вообще отдельная тема, эта статья была исключительно по жилую первичку.

      Ответить
      • Boris:

        Про «100 арендных плат» принцип ДЕЙСТВОВАЛ РАНЕЕ (2002 до 2009) и сейчас перестал работать как при жилой, так и при коммерческой недвижке. Так что, уважаемый Семен несколько запылился в расчетах. Квартира которую МОЖНО реально сдать за 25000 в месяц стоит на вторичике 3.5-4-4,5 и даже выше. Причем, арендные ставки довольно «плоские», и меньше зависят от параметров, чем от «сколько МОГУТ платить». Чаще разница СЕЙЧАС 140-160 раз к ставке. То есть, СОВЕРШЕННО ВЕРНО рассмотрен только вариант вложений «пока строится», все последующее, совершенно другие доходы, сроки вложения и риски.

        Ответить
      • Александр:

        100 месячных арендных план — это общепринятая мировая норма. Получается что перегрета, в Питере есть однушки с отделкой готовые для житья за 2-2.5 миллиона? Вот и ответ. Например , если исходить из этой логики в Калуге цена перегрета минимум на 30%

        Ответить
        • Boris:

          МИРОВАЯ. Не российская. У Москве и Петербурге квартира одних параметров стоит 200000-300000 долл., в Хельсинки 160000, а в Болгарии 75000. При аренде выше. Вот и считать «мировые 100 аренд». Мир это то, что за границами загадочной России.

          Ответить
          • Александр:

            я ж не спорю. Я просто написал откуда берутся 100 аренд и почему наш рынок считается перегретым

            Ответить
        • Андрей:

          Александ я сам живу в Калуге и считаю что у нас очень дорогое жилье,и то что цена завышена я не сомневаюсь. Еще с тем учетом, что московская область расширяется,Калуга получается к Москве ближе,от этого цены на месте стоять не будут.

          Ответить
  • Сергей:

    Хорошая статья.

    Только не затронут вопрос инвестирование для последующей сдачи внаем.

    Ответить
    • smfanton:

      Инвестирование в новостройки на этапе котлована не подходит для последующей сдачи в наем, это другая тема с другой стратегией, поэтому её в статье и нет.

      Ответить
      • Сергей:

        Не соглашусь.

        Выбирая объект инвестирования для вложения денег прямо сейчас, я бы преследовал 2 цели:

        — возможно перепродать после окончания строительства

        — а возможно и сдать внаем

        через пару лет, к окончанию строительства будет видно, что выгоднее

        (а вдруг кризис затянется и рынок первичек встанет колом, а вот аренда имхо будет востребована всегда, пусть даже с меньшей рентабельностью).

        Ответить
        • smfanton:

          Для того, чтобы сдавать квартиру нужно дождаться постройки дома, принять ее в собственность, дождаться пока все инфраструктура нормально заработает, сделать при необходимости ремонт и обустроить квартиру мебелью, дополнительным гемором может стать транспортная проблема, если район только только застраивается (например девяткино). Потом еще найти нормального клиента, который не разнесет новенькую квартиру за пару месяцев. Да, пожалуй это действительно вариант, только запасной)

          Ответить
          • Сергей:

            Я это и имел ввиду, что при выборе квартиры для инвестирования, стоит учитывать сразу запасной вариант (сдача внаем). Именно поэтому выбираю Девяткино, а не Кудрово или Шушары. И выбираю в шаговой доступности от метро (проще будет потом сдать внаем).

            Ответить
          • IndiaGlem:

            Я думаю, если покупаемая недвижимость первая у инвестора, то сдача в аренду — не такой уж и невыгодный вариант. По-крайней мере снижает неторговые риски — в крайнем случае квартиру можно начать использовать по назначению =)

            Ответить
  • Максим:

    Антон, спасибо за очередной пост ) каждый раз читаю

    Ответить
  • Mr. Z:

    Спасибо!

    Ответить
  • Ольга (mescher410):

    ДДУ (ФЗ 214) не защищает в должной мере. А по поводу выбора застройщика есть хорошая рекомендация — посмотреть на сроки, в которые он укладывался на прежних проектах.

    Ответить
    • smfanton:

      ДДУ на сегодняшний момент наименее рискованный способ купить квартиру, никто не говорил, что он страхует все риски.

      Ответить
  • IndiaGlem:

    Спасибо за статью, Антон! Полезненько!

    А почему ЖСК и сертификаты являются более рискованными?

    Ответить
    • smfanton:

      Сертификаты вообще мало кто использует. В договоре ЖСК у застройщика нет обязательств тратить деньги покупателя непосредственно на строительство объекта, не прописывается штраф за срыв сроков, также застройщик может увеличивать стоимость квартиры как ему захочется.

      Ответить
  • pups:

    Спасибо, интересно!

    Ответить
  • Алексей:

    А что с сайтом Index TOP 20 ? Второй день нет доступа.

    Ответить
    • smfanton:

      Все прекрасно работает.

      Ответить
      • Алексей:

        У меня почему-то один браузер этот сайт не открывает. Другой открывает.

        Ответить
  • Максим:

    Спасибо большое! Очень интересная статья. Принял во внимание. Уточните пожалуйста какие платные курсы вы приобрели? Было бы очень интересно.

    Ответить
    • smfanton:

      Курсы мало чего дали, рекламировать не буду.

      Ответить
      • Светлана:

        Я бы у вас с удовольствием поучилась. Это возможно?

        Ответить
  • Serg:

    Спасибо за статью. Хотел внести свои 5 копеек по поводу 100 арендных плат, и стоимости жилья, слишком прямая получается формула, которая совсем не подходит для сравнения в разных странах. В стоимость жилья еще добавьте ежегодные расходы на это жилье, которые толкают цену аренды вверх. Взять тот же налог на недвижимость, в некоторых странах это достаточно большая цифра, которая зарубит все инвестиции. Отсюда следствием идет не выгодное содержание «лишней» недвижимости, и предложение превышает спрос — цена становится ниже на рынке. Вот уже 2 причины (Цена на рынке ниже, Стоимость аренды выше) из-за которых,я не смотрел бы на формулы за рубежом, применительно к нашему рынку недвижимости.

    Ответить
  • Александр:

    Хорошая статья. Сам 2 недели назад вложил 1,45 млн.руб. в 1 комн. квартиру у себя в городе. Знакомый риэлтор также говорит, что перепродадим её еще до сдачи дома с ожидаемым профитом 350-400 тыс.руб. Ждем)

    Правильно покупать наиболее ликвидные квартиры, обычной площади. Т.е. если это 1 комн.квартира, то 30-35 кв.м. будет проще продать, чем «большую» однушку в 40+ кв.м. Так как у кого есть деньги на большую однушку он уже будет смотреть в сторону небольшой, но 2-комн.квартиры.

    Ответить
    • smfanton:

      Согласен, правда застройщики как правило уже знают статистику по рынку и строят соответствующие спросу квартиры.

      Ответить
  • Олег:

    Статья нравиться. Внесу свой маленький отзыв. Во первых найти покупателя на студию довольно сложно, это как правило одинокие студенты, так как молодая семья будет брать ипотеку и покупать однушку. Продать студию в районах где идет активная застройка за большие деньги не получиться, люди покупают квартиры с готовой инфраструктурой, а не где постоянно идет застройка. Во вторых квартира без собственности, а по уступки вызывает всегда не доверия и тоже не пользуеться популярностю, никто не хочет отдавать денег и не зная что потом будет. По поводу однушки большой, все давно уже перешли на евро однушки, где норм кухня и комната, а не старые панельки или дома эконом класса, так что однушки больше 40 очень пользуються спросом. Еще предлагаю для инвестирования расматривать квартиры которые например в залоге или тому подобное, но это только для очень грамотных людей в этом вопросе, на готовой квартире можно не плохо заработать.

    Ответить
    • Олег:

      Не очень согласен с вами. Я работал в инвестиционной компании в Москве (ООО «Альянс»), продавали в начальной стадии квартиры в Мытищах в Подмосковье. Студии 25 м\кв разлетались как пирожки, были реальные очереди. Цены подымали каждый месяц. Когда квартиры закончились, клиенты предлагали взятки, на случай появления отказов или расторжений. При этом главный критерий было наличие ж\д станции, близость к Москве и конечно же цена. Инфраструктура была в проекте и этого достаточно. Основные клиенты это родители покупают для детей, богатые провинциалы и, на удивление, большой поток богатых людей покупающих для своих любовниц. Что касается переуступок, то тут так же нет никаких проблем в продаже. Всегда найдется клиент, который готов взять и переуступку (халтура риэлторов), договор инвест. вклада (до закона 214) и даже через продажу векселя (схема была у ДСК 1 в Москве). Мой друг купил элитную квартиру с 7-ю переуступками. Конечно риск большой, но юристы не оспаривают такую схему. Ну и насчет большой однушки. Я 1,5 года не мог продать свою однушку 55 м\кв, т.к. лучше взять двушку той же площадью. Что касается залоговых квартир или арестованных, то тут цены не изменчивы от «чистых» квартир, т.к. тут нет сложностей по выводу квартир и после аванса и предварительного договора, квартира выводится из залога в течении 1-й недели. После происходит сделка. Что касается статьи Антона...все точно, и я так же делаю как описано, вплоть до разговоров с бывшими клиентами застройщика на улице. Считаю что покупать недвижимость в нуле очень выгодно и лучше купить 2-е студии, чем одну двушку.

      Ответить
  • Игорь:

    Для МСК цифра 2.5-3млн нереальна на мой взгляд, это скорее ближнее Подмосковье. В МСК стартует от 5млн. В Подмосковье строят много, не уверен что после удасться легко и быстро продать.

    Ответить
  • IndiaGlem:

    Тут интересный вопрос возник — Антон, а Вы не рассматривали зарубежный рынок недвижимости? Например азиатский, тот же Тайланд?

    Ответить
    • smfanton:

      Рассматривал, но в большинстве стран существуют юридические ньансы, которые делают инвестирование геморойным.

      Ответить
      • Сергей:

        Антон, ты так и не заехал к нам в Паттаю.

        Полгода снимали жилье в кондо. С нами жило 80% русских, многие не снимают, а просто покупают.

        Нюансы конечно есть, только 50% квартир в кондо — для продажи иностранцам.

        Ответить
        • smfanton:

          В Паттайю не заезжали, задержались на Ко Чанге. Слышал истории покупки однокомнатных апартаментов за 1,5 млн. руб.

          Ответить
          • Сергей:

            В нашем ценник от 1.7 млн.бат начинался (бат по курсу — почти рубль).

            Ответить
            • smfanton:

              Следующую зимовку опять туда поедешь?

              Ответить
              • neva2012:

                Да, сегодня купил билеты.

                Теперь поисследуем Пукет.

      • Олег:

        Антон, я купил в июле 3-ку в Хургаде в стадии стройки. Сдача 2016г. 60% сразу, далее поквартально. Юридический вопрос конечно лучше не комментировать, исходил из рекомендаций и опыта застройщика. Самый прикол это то, что застройщик это 2 физ. лица)))). Вообщем сделка на доверии. Но с другой стороны в Москве были довольно таки «чистые» банкроты «стройметресурс» и «Социальная инициатива» это компании с которыми я тесно работал. Они по началу работали честно но потом стали мошенниками. Что я знаю... «Стройметресурс» работал на заемные деньги и при первом же эконом. спаде компания обанкротилось. «Соц. инициатива» работала не чисто, по принципу честная пирамида. Все документы в порядке, в наличие вся правоустановка, но была одна проблема дома строились принципиально медленно и люди сами расторгали договора и забирали деньги не дождавшись квартир и договор это предусматривал. В конце концов был конфликт с правительством Москвы, все руководство посадили, фирму обанкротили.

        Покупал в Египте исходя из того, что цены рухнули после 2-х революций и войны. Потенциал Египта считаю большим...это Суэцкий канал, добыча нефти и газа, развитое сельское хозяйство, туризм. К власти пришли военные, отрицательно настроенные к США и сближение с России. Цены в нуле не отличаются от готовых квартир, но ради привлечения клиентов застройщики дают существенную бесплатную рассрочку.

        Я взял 3-ку на 1-м этаже в самом живом районе. Особенности законодательства позволяют с минимальным согласованием делать отдельный вход, также полностью без согласования можно переводить в нежилой фонд и сдавать не только как квартиру, но и как офис. Аренда примерно 11-13% годовых, что тоже радует. Хургада сильно застраивается и агентства обслуживают квартиры за 10-15% от прибыли от сдачи. Вообщем я рискнул и посмотрим чем это кончится))))...ща пытаюсь рассмотреть цены в Дамаске)))...Что думаете по всему этому?

        Ответить
        • smfanton:

          Сколько метров и цена квартиры?

          Ответить
          • Олег:

            ...площадь примерно 75 м\кв...при этом перерасчетов не будет после уточнения. Стоимость 45 000$. Первый взнос 25000$, дальше поквартально равными долями до лета 2016г. В случае расторжения возврат денег с удержанием штрафа 25%. Коммунальные платежи в конечном итоге 700$ в год. Больше никаких затрат. На территории есть бассейн, сауна (зачем то), до моря 300м. onlinehurghada.com/catalog/745/?price=27500&type=prodaja

            Ответить
            • smfanton:

              Спасибо за информацию. Вы просчитывали политические и экономические риски связанные с нестабильной ситуацией в регионе? Правильно ли я понял, что вы покупаете для сдачи в аренду на длительный срок?

              Ответить
              • Олег:

                Я надеюсь на аренду, но также думаю что цены должны подняться и можно будет дороже продать. В городе идет массовое строительство. Русские активно скупают квартиры, также немцы стали вкладываться в жилье.

                На сегодняшний день в Египте довольно таки спокойная политическая ситуация. Сами арабы довольно таки неплохо понимают откуда «ноги растут» всех революций и войн. Я имею ввиду США. У них нет радикальных взглядов, национализма и т.д. Власть у военных, на улице много солдат с оружием, они берегут свои границы с Ливией, с Суданом, Палестиной. Немного похоже на Израильский расклад. Вообщем они на чеку. Пока ситуация стабильна. Активно сближаются с Россией. Но тем не менее я конечно же рискую, но это мои деньги, я не брал кредитов и ссуд. Надеюсь на хорошее. При этом мне ещё надо выплатить 20 000$.

      • Владимир:

        Рынок недвижимости Германии вы рассматривали для инвестиций? Какие там плюсы и минусы? Благодарю.

        Ответить
        • smfanton:

          Пока не рассматривал. А почему именно Германия? Есть более популярные страны: Испания, Египет, Турция, Болгария... В Тайланде можно выгодно купить апартаменты до 1 млн. рублей, сейчас сам живу в таких.

          Ответить
          • Владимир:

            В первую очередь стабильная экономика. Высокий спрос на недвижимость, квартиры покупают еще на стадии фундамента, дешевые кредиты. Конечно все эти факторы не позволят говорить о какой то серьезной спекуляции, да в принципе Германия и не является спекулятивной, основной фактор — надежность вложений.

            Ответить
            • smfanton:

              Будет интересно услышать о вашем опыте, если все же решитесь. Напишите пару слов на почту, если это произойдет)

              Ответить
              • Владимир:

                Процесс полным ходом.

  • Дарья:

    Подскажите, в какую квартиру лучше вложиться на стадии застройки для перепродажи? в однушку или студию? С какой квартиры я получу больший процент прибыли при равных прочих условиях? Или большой разницы между студией и однушкой нет?

    Ответить
    • smfanton:

      Все зависит от конкретного объекта, наибольшим спросом пользуются однушки, но они дороже, соответственно доходность может быть меньше, чем у студий.

      Ответить
  • Alex Pan:

    А как вы относитесь к покупке квартиры в рассрочку?

    Условия примерно такие: оплачиваешь 30-50% от стоимости — дают ключи, оплачиваешь 100% — квартира твоя. Самое интересное что никаких справок не требуют.

    У кого нибудь есть опыт?

    Ответить
    • IndiaGlem:

      А какие дают гарантии, что не кинут?

      Ответить
      • Alex Pan:

        Гарантия такая же как при покупки. Дом строится, оплачиваешь часть суммы., остальное в рассрочку.

        Ответить
        • neva2012:

          В рассрочку цена не такая интересная, там мало что заработаешь.

          Самые большие скидки при 100% оплате или ипотеке.

          Ответить
  • Евгений:

    Интересно было бы почитать про инвестирование в недвижимость за границей. Не планирует ли автор затронуть эту тему?

    Ответить
    • smfanton:

      Планируется, но тема инвестирования в заграничную недвижимость и новостройки пока слишком различается в зависимости от страны.

      Ответить
  • katerina:

    Подскажите, а через материнский капитал как купить квартиру? Нашла на квартиразамкад.ру список новостроек по материн.капиталу. И теперь не пойму в любой можно рассматривать вариант покупки?

    Ответить
  • Tamrico:

    Спасибо за статью! Давно интересовалась подобной информацией. Скажите, если продавать квартиру после оформления собственности, то как избежать уплаты налогов? Я так же слышала о схеме с налоговым вычетом

    Ответить
    • smfanton:

      При продаже нужно указать сумму меньше цены, по которой вы приобретали квартиру. Нет прибыли — нет налогов.

      Ответить
  • Tamrico:

    И что насчет ремонта, если это новостройка? Стоит ли делать хотя бы черновой?

    Ответить
    • smfanton:

      Все зависит от условий, точнее от стоимости ремонта. В большинстве случаев проще продать квартиру с отделкой.

      Ответить
  • Камила:

    Мы недавно купили квартиру на Большеохтинском проспекте в жилом комплексе На Охте, с устройством и инфраструктурой района знакомы давно, я там недалеко от Новочеркасской работаю, отличное место и от центра недалеко.

    Ответить
    • smfanton:

      Сколько у вас стоит 1 квадрат?

      Ответить
      • Андрей:

        Этот застройщик взял достраивать этот долгострой. 10 лет уже как дом строится или больше. Печальная вообщем история для вложившихся. Старые дольщики опять доплачивают за свои, уже когда то купленные метры, ну а новым инвесторам уже продают от 100 тыс. руб за метр.

        Ответить
        • smfanton:

          Очевидно застройщик работает не по ДДУ.

          Ответить
  • Павел Скачков:

    Ещё одна идея по увеличению стоимости недвижимости — это установка там системы «Умный дом», тем более данное направление сейчас набирает широкие обороты и на рынке есть уже довольно таки бюджетные варианты и решения. По предварительным подсчётам средняя стоимость увеличения проекта порядка 200-300 тыс/руб по сравнению со стандартной электроустановкой из расчёта для 3-х комнатной квартиры. Какой функционал туда можно включить.

    Естественно всё управление и контроль также должен осуществляться со смартфона или планшета на распространённых ОС Android, iOS, Windows, как непосредственно в помещении так и удалённо из любой точки мира через Интернет. Встроенное базовое управление лампами накаливания(плавное регулирование яркости), цветными светодиодными RGB-лентами, шторами, климатом(отопление и кондиционирование), защита от протечек воды, управление розеточными группами, при необходимости 1 или 2 видеокамеры для наблюдения за квартирой в отъезде. Управление сценариями: «Имитация присутствия», «Ушёл из дома», «Выключить всё», «Доброе утро» и многие другие по желанию.

    Сам профессионально занимаюсь инсталляцией таких систем и интересно ваше мнение по успешности данного вложения и проявлении интереса у среднестатистического покупателя не как услуги, а как готовой реализации вместе с квартирой или домом.

    Ответить
  • Игорь:

    Господи, люди, о чем вы говорите. Куда инвестировать? В рулетку, где даже правил нет. Те же 20% вы за 2-3 года получите разбросав энную сумму по нескольким банкам. Почему я так говорю? Потому что... к примеру по Санкт-Петербургу и Лен. области из 700 объектов нового жилого строительства больше сотни в стадии проекта, 250 либо откровенные долгострои либо будет задержка срока ввода. По цифрам вроде как в нормальной рулетке. Но с учетом изменений в законодательстве (на 01.07.2018 и на 01.07.2019) вероятность вашего выигрыше снижается до 1/3

    Ответить
Добавить комментарий

Если вы оставляете комментарий на ленивом блоге впервые, прочтите правила комментирования.

  • Ленивые инвестиции

    Купить акции
  • Нажми и Подпишись

  •