Покупка загородного дома как инвестиция

Каждый взрослый человек рано или поздно начинает задумываться о собственном загородном доме. Кто-то планирует покупку всерьёз, у других это остаётся на уровне призрачной мечты. В отличие от облигаций или криптовалют, собственное владение можно увидеть, показать друзьям и, возможно, вплотную заняться им и превратить во что-то большее, чем актив. Марку Твену приписывается афоризм: «Покупайте землю – её больше не производят». Разберёмся, насколько он был прав.

Современное состояние рынка недвижимости

Для начала рассмотрим общее состояние городского рынка жилья. Согласно последнему исследованию аналитиков Дом.рф, объём ипотечного портфеля российских банков вырастет в ближайшие 5 лет в три раза и составит 24 трлн рублей. В данный момент наблюдается переход на эскроу-счета, поэтому можно предположить, что большая часть потенциальных покупателей квартир затаилась в ожидании хороших вестей о новой системе.

Однако с отменой долевого строительства застройщики смогут использовать только заёмный капитал, что по прогнозам увеличит стоимость готового жилья на 5–10%. Это, в свою очередь, прямо сейчас подталкивает к покупке строящейся квартиры людей, готовых принять на себя часть риска взамен на более выгодное предложение. Реальные доходы населения не растут уже 6 лет подряд. Из-за этого повышается закредитованность граждан как единственный для многих способ сохранять привычный уровень потребления.

В ближайшие годы будет преобладать спрос на ипотечное городское жилье, но это совсем не значит, что интерес к загородной недвижимости расти не станет. Во-первых, для неё есть всё те же заёмные средства и материнский капитал. Во-вторых, правительство планирует субсидировать строительство деревянных домов. В-третьих, с большой долей вероятности можно ожидать от каждого горожанина, решившего квартирный вопрос, желания сбежать на выходных на свою землю, прочь от городской суеты. При дальнейшем рассмотрении вопроса будем априори считать, что спрос начнет медленно увеличиваться год к году.

Условия инвестирования в загородную недвижимость

В нашем небольшом исследовании не будет примеров конкретных объектов, потому что при выборе каждого владения необходимо учитывать множество факторов. К ним относятся близость к реке или озеру, экологическая обстановка, возможность подведения коммуникаций, степень удаленности от крупных городов и тому подобное. Очевидно, что стоимость объекта на берегу реки практически всегда будет расти на длинном горизонте. Также не вызывает сомнений, что наличие информация о скором подведении газопровода к какому-то определённому селению или появлении рядом с ним новой трассы, сделает покупку и последующую продажу участка с домом довольно выгодным делом.

Возьмём для анализа 5 российских городов: Москву (куда же без неё), Санкт-Петербург, Волгоград, Омск и Владивосток. Это крупные центры, разбросанные по всей территории страны, каждый с уникальным климатом и разным уровнем дохода жителей.

Загородная недвижимость в Москве

Рынок загородной недвижимости столицы так и не оправился от кризиса.

Больше всего, на 60%, за 10 лет в Москве упал спрос на дорогие коттеджи. Преобладает тенденция на понижение уровня требований: кто раньше мог позволить себе премиум-класс, теперь довольствуются сегментом попроще. На графике можно увидеть, что самые дешёвые предложения практически не потеряли в цене. Ложку дёгтя в бочку мёда добавляет статистика за 2018 год: средняя стоимость загородного лота увеличилась за год на 5%. Больше всего выросла цена участка без подряда, на 32%. Также на 17% возросла стоимость предложения таунхаусов, на 5% — коттеджей.

Загородная недвижимость в Санкт-Петербурге

Цены на участки рядом с Санкт-Петербургом показывают стабильный рост уже несколько лет:

При этом график цен готовой недвижимости на участках всё так же печально смотрит вниз, хотя и показывает в некоторые периоды более устойчивый рост, чем «голые» участки:

В то же время северная столица занимает третье место в рейтинге городов-миллионников России, в которых стоимость вторичной недвижимости выросла после 2014 года. Так, стоимость вторички увеличилась за 5 лет на 31% (для сравнения, в Москве лишь на 9%). Это позволяет предположить, что цена загородной недвижимости в Питере тоже обречена на рост, пусть и не такими темпами, как городская.

Цены на загородные дома в Омске и Волгограде

Несмотря на расстояние и разницу в климате, в плане статистики эти города похожи — они входят в тройку городов с самым дешёвым загородным жильём: 21631 руб./кв.м. в Омске и 28150 руб./кв.м. в Волгограде. Относительно 2015 года квадратный метр загородного жилья в Омске потерял в стоимости в среднем 4%, а в Волгограде вырос на 8%, при этом за последний год омский городской метр потерял 1,6%, а волгоградский несущественно подрос на 0,2%. Прослеживается корреляция со стоимостью квадратного метра «вторички» в городе: в Омске –5,3% за 5 лет, в Волгограде +0,5%. Видимо, волгоградский чернозём будет цениться во все времена, а уж если ваш участок у Волги, – и подавно.

Цены на загородную недвижимость во Владивостоке

За последний год цены на загородную недвижимость во Владивостоке выросли на 5%. Однако некоторые издания отдают Владивостоку первенство по росту стоимости загородной недвижимости по состоянию на конец апреля 2019-го. Отмечается, что рост составил впечатляющие 28% за год на фоне проводимой дачной амнистии.

Заключение

Согласно исследованию экспертов Домофонд.ру, за 2018 год стоимость загородной недвижимости выросла в 59 из 78 исследуемых городов. Обошлось без сюрпризов — это всё те же города, которые постоянно мелькают в списках самых удобных для жизни, самых развитых и инновационных, с самыми большими зарплатами жителей. Можно с уверенностью сказать, что при прочих равных условиях вложения в юридически чистую землю с коммуникациями около Сочи, Казани, Москвы, а так же почти всех городов-миллионников в России способны приносить прибыль на длинной дистанции.