Перспективы акций строительных компаний

После «карантинного» кризиса 2020 г., строительные компании России быстро вошли в форму, а 2023 г. стал для них рекордным по продажам. Что стоит за этим успехом, и стоит ли рассматривать акции девелоперов в качестве кандидатов для формирования инвестиционного портфеля? Давайте обсудим это в данном обзоре.

Целесообразность инвестирования в акции строительных компаний

Важно! Я веду этот блог уже почти 10 лет. Все это время я регулярно публикую отчеты о результатах публичных инвестиций. Сейчас мой публичный инвестпортфель - более 5 000 000 рублей.

Со временем этот сайт стал больше базой знаний для читателей, а все актуальные события в портфеле и не только я публикую в открытом телеграм-канале. Подписывайтесь, если хотите быть в курсе того, куда я инвестирую.

Подписаться

Заработать на росте цен на недвижимость можно несколькими способами:

• Вложиться непосредственно в квадратные метры.
• Купить паи ПИФ или бумаги REIT фондов, специализирующихся на недвижимости.
• Инвестировать в акции строительных компаний.

Третий способ выглядит предпочтительнее благодаря большей ликвидности актива. Кроме того, в отличие от недвижимости, владение акциями не предполагает серьезных расходов (налоги, коммунальные платежи, ремонт и т.д.). При этом в период бума на строительном рынке котировки бумаг девелоперов способны расти быстрее, чем цены на квадратные метры и арендные платежи.

Еще один важный фактор: если для инвестирования выбрана компания, которая стабильно развивается, то с каждым годом она будет расширять портфель проектов, а значит, на одну акцию будет приходиться больше сдаваемых в эксплуатацию квадратных метров. Это приведет к росту прибыли на акцию и дивидендов. Если же вложиться непосредственно в покупку жилья или коммерческого помещения, то их площадь не изменится с годами. Увеличение дохода возможно только за счет роста цен.

Дополнительным стимулом для котировок акций строительных компаний стало продление льготной ипотеки до настоящего времени. Конкретные условия (первый взнос, ставка, максимальная сумма) различаются в зависимости от типа льготной ипотеки (IT, Семейная, Сельская, Дальневосточная). Хороший материал на эту тему можно посмотреть, например, здесь.

Со стороны Сбербанка лимит льготной ипотеки для Москвы, Санкт-Петербурга и соответствующих областей с 9 августа 2023 г. был увеличен с 12 до 15 млн руб. В ближайшее время ожидается дальнейшее увеличение верхнего предела, субсидируемого государством, до 30 млн руб. для Москвы и Санкт-Петербурга с областями. Для других регионов лимит будет увеличен до 15 млн руб. Поэтому преимущество девелоперов, которые активно работают в регионах, а также специализируются на бюджетном (более доступном) жилье, будет частично нивелировано.

Сравнение акций застройщиков

При выборе акций для долгосрочных вложений необходимо провести фундаментальный анализ. В таблице приведены ключевые мультипликаторы для самых популярных акций застройщиков. Большинство показателей указаны за 2 или 3 квартал 2023 г. согласно отчётам по МСФО. Для компании ПИК последний квартальный отчёт по МСФО был опубликован ещё в 2021 г. Консолидированная отчётность (весьма сокращённая) по этой компании была представлена в сентябре 2023 за 1 полугодие.

Все рассмотренные девелоперы имеют невысокие показатели Долг/EBITDA, демонстрируя финансовую стабильность. По итогам 3 квартала 2023 г. Самолёт, Эталон и ЛСР показали рекордную выручку. Она стала итогом совокупного влияния таких факторов, как различные субсидированные государством льготные ипотечные программы, а также активная девальвация рубля, ставшая вынужденной мерой в условиях валютного дефицита. В итоге представители среднего класса использовали представившуюся возможность для инвестирования в недвижимость, особенно на фоне резкого расширения региональной экспансии крупнейших девелоперов. Обсудим результаты деятельности лидеров рынка более подробно.

Группа компаний ПИК

Согласно сокращённому консолидированному отчёту за 1 полугодие 2023 г., общая выручка компании составила 264,9 млрд руб. К сожалению, из этого документа не видно, какой портфель проектов находится у компании в работе. На операционном уровне была получена прибыль в размере 50,8 млрд руб. Долговая нагрузка компании составила 693,0 млрд руб., В основном она приходится на проектное финансирование. Помимо этого, ПИК получил убыток в 8,4 млрд руб. на курсовых разницах. Держатели обменяли еврооблигации объемом $400 млн на облигации российского выпуска. Итого чистая прибыль компании составила 27,9 млрд руб. Более свежей информации даже на сайте группы нет.

 Динамика котировок акций ПИК с мая 2020 по 23.10.23 приведена на рисунке.

Группа компаний ЛСР

Согласно пресс-релизу за 3 квартал 2023 г., выручка компании увеличилась на 126% относительно аналогичного периода предыдущего года. Новых контрактов на строительство объектов недвижимости заключено в 7 раз больше (78 млрд руб. в 2023 г. против 11 млрд руб. в 2022 г.) В целом же за 9 месяцев 2023 г. продажи выросли более, чем в 2 раза. При этом доля договоров, заключённых с использованием ипотечных программ, составила 76%. Неоднозначными оказались показатели 3 квартала в сегменте строительных материалов. По одним составляющим был рост, по другим — снижение.

Вопросы вызывают действия менеджмента компании. Главный акционер Андрей Молчанов выкупил пакет акций в 13 млрд руб. Теперь в его руках находится пакет в 65,1%. Остальные мажоритарии получили акций на 5,6 млрд руб. в рамках программы повышения мотивации. Это суммы, сопоставимые с масштабами деятельности компании. Чуть ранее часть своего пакета в А. Молчанов уже передал своему сыну, проживающему в Швейцарии, доля которого в компании с 1% выросла до 11%.

Несмотря на исключительно успешный 2023 г., акции компании являются рисковым активом в силу непрозрачного бизнеса и характерного для отрасли общего негативного прогноза. На графике ниже показана динамика акций ЛСР с мая 2021 г. до ноября 2023 г.

Группа компаний Эталон

Согласно управленческой отчётности за 3 квартал 2023 г., продажи жилья выросли на 133% в натуральном выражении относительно аналогичного периода 2022 г.  Прибавка в денежном выражении составила 134%. Соответственные показатели за 9 месяцев текущего года выросли на 62 и 53% год к году. Опережающими темпами росли продажи недвижимости в регионах: в денежном выражении соответственно в 3,7 и в 6,4 раза.

Средняя цена квадратного метра жилой недвижимости составила более 220 тыс. руб. за 9 месяцев, тогда как в 3 квартале она выросла более чем до 230 тыс. руб. Такие высокие цифры связаны не с с ростом покупательной способности населения, а с очень высокой долей льготных ипотечных кредитов.

Долговая нагрузка компании на данный момент (ноябрь 2023 г. ) доступна пока лишь за 1 полугодие. Она составляет  99,2 млрд руб. Чистый же корпоративный долг равен 25,6 млрд руб. при показателе дог/EBITDA=2,33. Это приемлемое значение, но надо учесть, что его обслуживание может усложниться с отменой льготной ипотеки на фоне высокой ключевой ставки ЦБ РФ 15%.

Серьёзным позитивным фактором стала давно ожидаемая редомициляция компании с Кипра в Россию (административный район остров Октябрьский Калининградской области). Динамика стоимости акций Эталон с марта 2020 до конца октября 2023 г. приведена ниже.

Группа компаний Самолёт

В 3 квартале объём продаж жилой недвижимости в денежном выражении вырос на 63% относительно аналогичного периода 2022 г. Из общего объёма продаж, 87% были совершены с участием ипотечных программ. Средняя цена за 1 кв. м составила около 190 тыс. руб, что на 10% выше, чем в 3 квартале прошлого года. Такая динамика стала возможна благодаря рекордному объему запусков новых проектов (1 258 тыс. кв. м.), расширению географии присутствия, а также увеличению спроса на недвижимость на фоне роста ключевой ставки Банка России и ослабления рубля.

Валовая прибыль выросла на 48%.  В результате показатель скорректированной EBITDA компании вырос на 61% и составил 19,0 млрд руб, а чистая прибыль выросла на 41% относительно 2022 г. Объём продаж за 9 месяцев возрос на 32% в денежном выражении, причём число сделок с привлечением ипотечных программ — на 86%. Выручка компании выросла на 29% год к году, валовая прибыль — на 37%, а скорректированное EBITDA — на 28% относительно аналогичного периода 2022 года.

В октябре текущего года компания закрыла сделку по приобретению 100% девелопера ГК МИЦ, имеющего в своем портфеле проекты в Москве, Новой Москве и Московской области. Соответственно, все рабочие проекты этого девелопера перешли в ведение ГК Самолёт. Объединённая группа компаний стала однозначным лидером российского строительного рынка. Динамика стоимости акций ГК Самолёт с конца октября 2020 г. до конца октября 2023 г:

Перспективы акций строительных компаний

Обращает на себя внимание внешняя схожесть графиков котировок акций крупнейших девелоперов. Это говорит о том, что основные факторы, оказывающие влияние на строительный бизнес, практически одни и те же. Соответственно, выбор инвестора должен учитывать прежде всего внутренние особенности компаний: эффективность менеджмента, его способность быстро приспосабливаться к изменению условий. Наиболее привлекательны с точки зрения инвестора акции ГК Самолёт. Предлагая клиентам комплексные решения, группа развивается в своей уникальной рыночной нише. Некоторый рост акций Самолёта и других лидеров рынка ещё возможен.

Кроме того, льготная ипотека ранее неоднократно продлевалась, несмотря на заверения правительства, что  установлены жёсткие временные рамки. Вместе с тем, средне и долгосрочные перспективы акций российских застройщиков выглядят скорее негативно. Бесконечное надувание ипотечного пузыря невозможно в силу ограниченности государственных средств. Центробанк 27 октября 2023 г. увеличил ключевую ставку до 15%. Тем не менее, ряд банков по-прежнему предлагают индивидуальные ипотечные программы по очень низким ставкам (3-5%) в расчёте на государственные субсидии. Это означает наметившийся перегрев рынка недвижимости. Ситуация начинает напоминать преддверие ипотечного кризиса 2008-9 в США.

Расскажите в комментариях, если ли в вашем портфеле акции застройщиков.

(4 оценок, среднее: 4,50 из 5)

Загрузка...