Стоит ли инвестировать в тайскую недвижимость

Таиланд – одна из самых привлекательных стран для многих российских туристов, в том числе и для меня. Ежегодно более 30 млн иностранцев, из них около миллиона россиян, приезжают в «Страну улыбок». Особенно это касается сезона, когда в северном полушарии холодно и мало солнца. Я испытал эти преимущества на себе, о чем неоднократно писал в публичных отчетах. Сегодня хочу поделиться соображениями по поводу инвестиций в тайскую недвижимость.

Чем Таиланд привлекателен для инвестирования в недвижимость

Важно! Я веду этот блог уже почти 10 лет. Все это время я регулярно публикую отчеты о результатах публичных инвестиций. Сейчас мой публичный инвестпортфель - более 5 000 000 рублей.

Со временем этот сайт стал больше базой знаний для читателей, а все актуальные события в портфеле и не только я публикую в открытом телеграм-канале. Подписывайтесь, если хотите быть в курсе того, куда я инвестирую.

Подписаться

Среди российских частных инвесторов Таиланд в последние 15 лет стал привычным регионом для поиска выгодных объектов. Самыми известными местами выбора апартаментов и вилл являются Паттайя, острова Пхукет и Самуи. Просевший в 2015 году из-за валютного кризиса поток россиян, теперь снова восстанавливается.

Месячное проживание в Таиланде (исключая лакшери-варианты) дешевле, чем перелет из Москвы. Цены на недвижимость, несмотря на качественный ремонт и курортное местоположение, ниже московских и питерских. Они могли быть еще ниже, если бы не интерес иностранцев, ставший мировым трендом в последние 30 лет. Стоимость студии или квартиры с одной спальней – от 800 тыс. до 3 млн бат (курс около двух рублей), в зависимости от близости к морю. Курс тайской валюты (бат) в последние несколько лет находится во флете. Это значит, что в долларах объекты в среднем стоят столько же. Но в батах, из-за сильной конкуренции между застройщиками и маркетинговых акций, цена недвижимости нередко снижается.

Инвестирование в недвижимость на круглогодичном курорте имеет один несомненный плюс: её можно сдавать в аренду на время вашего отсутствия. К тому же это диверсифицирует риски, ведь график цен на жилье и арендные ставки часто имеют разнонаправленные тренды. Если ваша цель – просто жить под пальмами и южным солнцем, то можно арендовать жилье для зимовки или на время отпуска. Но тогда это нельзя назвать инвестицией, у вас не будет собственности и тем более получаемого с неё пассивного дохода.

Вложения в «первичку» на стадии строительства, как и в России, дает преимущество в цене 20–25%. Современные технологии и теплый климат позволяют сдавать объекты примерно за полтора года. Первоначальный взнос может составлять от 10% полной стоимости (в среднем 25%). График платежей бывает гибким, например, привязанным к строительному циклу: возведение «коробки», покрытие кровлей, этап отделки и т. п. Последний взнос совершается после сдачи объекта. При наличии грамотного посредника полное оформление сделки занимает два–три часа.

Сложности приобретения недвижимости в Таиланде

Существует стереотип, что недвижимость в странах так называемого третьего мира стоит дешево. Некоторые даже рассчитывают, что достаточно сдать или продать свою квартиру в российском мегаполисе и безбедно жить на пляже, нигде не работая. Стереотип, как минимум, устаревший. А в целом неверный. Те времена, когда можно было купить дом у моря за 20–30к долларов, прошли лет 12–15 назад. Тайская экономика стремительно развивается, туристическая инфраструктура дорожает. На рынок давят богатые покупатели из Европы и США, а также соседней Австралии. Сегодня за эту цену можно купить разве что домик за 2–3 км от пляжа или кондоминиум в бедном районе. Цена квадрата в новостройке колеблется от полутора до 3 тыс. долларов. В то же время, не следует планировать инвестиции в расчете на 20%-й ежегодный рост стоимости приобретенного жилья или арендных ставок. Цены растут, но не более 3–5% в год и не во всех районах.

Рекомендую прочитать также:

Словарь биржевого сленга от А до Я

Словарь биржевого сленга для ленивых инвесторов

Приобрести «недвигу» на стадии фундамента – хороший ход, дающий скидку при покупке. Но, если вы плохо ориентируетесь в местном рынке, то может постичь разочарование. Застройщики, особенно в престижных районах, нередко изначально завышают прайсы, а затем устраивают маркетинговые распродажи. Есть немало покупателей, которые на это клюют и оказываются в минусе по рентабельности инвестиций. Помимо этого, покупая новостройку, вы должны понимать: большинство привлекательных мест возле моря и с качественной туристической инфраструктурой уже давно заняты. Поэтому новое жилье рядом с береговой линией – большая редкость. Либо оно стоит таких денег, что ваши вложения не окупятся много лет. Выходом из ситуации может быть покупка квартиры в приморском кондоминиуме, где идет ротация жильцов. Кроме того, её легче сдать в аренду.

Для иностранцев здесь не действуют привычные и давно отработанные на Западе схемы ипотечного кредитования. Есть только беспроцентная рассрочка от застройщика на время строительства. Готовое жилье приобрести в рассрочку не получится. Дополнительно около 500 долларов в год стоит обслуживание кондоминиума, включая содержание бассейнов и круглосуточную охрану. Кроме того, регистрация прав собственности потребует затрат 6–7% от стоимости жилья.

Теперь поговорим о главном препятствии. По тайским законам иностранец не имеет права владеть землей, её разрешается только арендовать. Поэтому используются различные юридические схемы. Приобрести дом или таунхаус можно на имя местной компании, которая на 51% номинально принадлежит тайцам. Вы будете её директором и управляющим, по доверенности от тайских акционеров. Не сможете только выкупить все здание целиком. Это правило не действует для кондоминиумов, где квартира сразу приобретается на свое имя. Но и там не менее 51% квартир должно принадлежать тайским гражданам или компаниям.

У способа оформления на тайскую компанию есть и плюсы:

• более низкая цена (от 3 до 20%);
• таким путем обходится запрет на владение иностранной недвижимостью для российских госслужащих и силовиков.

Схема работает более 30 лет и контролируется государством. Пока неизвестно о случаях, когда иностранец лишился собственности из-за местных мошенников.

Обязательно учитывайте, что в Таиланд нельзя привезти чемодан наличных и купить недвижимость. Это грозит проблемами с законом. Для этого необходимо открыть счет и сделать перевод из российского банка в тайский или расплатиться чеками American Express. В назначении перевода необходимо указать «Приобретение недвижимости».

Что выбрать: дом или квартиру

Если ваши планы – жить в Таиланде постоянно, стоит рассмотреть вариант с домом или таунхаусом. Тогда есть смысл заморачиваться с соблюдением земельного законодательства. Если вы планируете бывать в Тае «наездами», лучше ориентироваться на небольшое кондо. Минус – в цене такой покупки. Квартира в хорошем месте площадью 60 кв. м. стоит примерно так же, как и дом с тремя спальнями в 120 квадратов.

Рекомендую прочитать также:

Словарь биржевого сленга от А до Я

Словарь биржевого сленга для ленивых инвесторов

Плюсы кондоминиума:

• простота оформления сделки;
• право собственности наступает с момента подписания документов;
• экономия на транспортных расходах (комплексы располагаются в центре жилой и туристической инфраструктуры);
• ниже затраты на эксплуатацию, поскольку нет необходимости содержать бассейн, делать текущий ремонт, поддерживать чистоту;
• дом сложнее продать, поскольку тайский рынок перенасыщен предложениями;
• есть возможность извлекать прибыль от сдачи апартаментов в аренду.

Квартиру можно отдать в управление тому же агентству или местной управляющей компании. Доходность от аренды составляет от 4 до 8% годовых в валюте. Кстати, сдавать квартиру во время вашего отсутствия – лучше, чем не делать этого. В тропическом климате жилье без присмотра и вентиляции быстро зарастает плесенью. Неудивительно, что покупка кондо с последующей сдачей в аренду – самый популярный у россиян вариант инвестирования в тайскую недвижимость.

Как избежать ошибок при покупке и аренде жилья

Часто можно услышать, что самостоятельный поиск объекта в интернете дает экономию за счет комиссии риэлтера и гонорара юриста. Возможно, это так, если вы ходите снять домик на пару недель отпуска. Если же вы рассматриваете приобретение жилья или его долгосрочную аренду, не рекомендую идти таким путем. Из известных мне компаний в качестве примера можно взять VillaCarte, которая работает в этой стране с 2012 года. Она занимается не только продажей и арендой, но и работает по принципу круглосуточного консьерж-сервиса. Кстати, на блоге этой фирмы можно найти много интересных подробностей о способах получения пассивного дохода от тайской недвижимости.

Для успешной сделки в чужой стране требуются:

1. Счет в тайском банке.
2. Знание особенностей местного рынка и законов государства, налогового режима.
3. Владение английским и помощь носителя тайского языка при переговорах с продавцом.

Договор купли-продажи составляется на английском, свидетельство о собственности – исключительно на тайском. Договор, написанный на русском языке, не будет иметь юридической силы на территории Таиланда

Важно ознакомиться с содержанием свидетельства о праве собственности, а также выписки из реестра Земельного департамента. Из последнего можно узнать о всех предыдущих владельцах, о наличии обременения в виде залога или ипотеки. Стоит учитывать градостроительные и экологические требования в вашем административном районе. Все это нереально узнать без грамотного посредника.

Рекомендую прочитать также:

Словарь биржевого сленга от А до Я

Словарь биржевого сленга для ленивых инвесторов

Обратите внимание, как в контракте прописаны штрафные санкции, применяемые к застройщику в случае срыва графика строительства. Также важно понимать, какие финансовые последствия угрожают вам при просрочке платежа. В случае нарушения сроков оплаты по договору, он может быть расторгнут по инициативе продавца. Учтите, что задаток в этом случае не возвращается. Вы можете дополнительно за свой счет нанять независимого юриста для проверки чистоты сделки. Но, если вы имеете дело с крупным агентством, завоевавшим репутацию на рынке, можно без этого обойтись.

Если вам предлагают купить на свое имя построенный или почти готовый дом, это повод насторожиться. В итоге может оказаться, что реальным собственником является тайская компания. И нужно постараться выяснить, почему объект не был выкуплен еще на стадии строительства. Возможно, это неликвид. При посредничестве риэлтерского агентства, вероятность таких случаев снижается.

То, что работает на отечественном рынке недвижимости, трудно применить на зарубежном. Без инсайдера, хорошо знающего подводные камни сделки, риск финансовых потерь здесь возрастает многократно. В среднем вознаграждение посредника составляет «на круг» около 3% от суммы контракта. Не принимайте во внимание обилие рекламы, которую размещает агентство. Расходы на маркетинг будут заложены в стоимость услуг, которые вы оплачиваете. Что касается объектов, то рекламируются, как правило, такие, которые трудно продать без рекламы. Смотрите больше на отзывы клиентов, длительность работы на тайском рынке, наличие русскоговорящих специалистов, широту выбора предложений. Большинство граждан СНГ, постоянно проживающих в Таиланде, занимаются именно риэлтерским бизнесом. Поэтому выбрать русскоязычное агентство, особенно в Патайе, не проблема.

Кто имеет опыт приобретения недвижимости в Таиланде или зимовок в арендованном жилье – пишите свои отзывы в комментариях. Если вас интересует недвижимость на Пхукете, то есть знакомый, который уже много лет занимается там новостройками. Пишите, дам контакт.

P.S. Кстати, зимний сезон 2018–2019 года, скорее всего, проведу в Таиланде или на Бали. Если кто-то из читателей планирует поездки, то можно спланировать совместный отдых.

Всем профита!

(9 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка...