Ипотека, аренда или покупка: что выгоднее?

Давно в голове жила идея написать статью об одних из самых животрепещущих вопросов, которые рано или поздно встают перед каждым. Где жить? Что будет выгоднее взять квартиру в ипотеку или копить и продолжать снимать. А что если есть уже деньги на покупку квартиры? Стоит ли игра свеч. Сегодня сравним три варианта:

• Покупка квартиры в ипотеку;
• Копим и параллельно снимаем;
• Деньги на депозите, арендуем.

Начнем с ипотеки.

Ипотека против аренды

Важно! Я веду этот блог уже почти 10 лет. Все это время я регулярно публикую отчеты о результатах публичных инвестиций. Сейчас мой публичный инвестпортфель - более 5 000 000 рублей.

Со временем этот сайт стал больше базой знаний для читателей, а все актуальные события в портфеле и не только я публикую в открытом телеграм-канале. Подписывайтесь, если хотите быть в курсе того, куда я инвестирую.

Подписаться

Разброс цен на недвижимость по российским регионам довольно велик, поэтому, не вдаваясь в крайности, рассмотрим типичный «бюджетный» вариант для Санкт-Петербурга: 1-комнатная квартира на вторичном рынке. Покупатель — одинокий молодой специалист с доходом 50 тыс. р. в месяц. Квартиры, которые его могут заинтересовать, находятся в низшем ценовом сегменте. Как правило, они расположены на окраинах города, но если поблизости есть станция метро, это не так критично. Ценники в обозначенной нише стартуют примерно от 1,5 млн р. Вот пример такой квартиры в точности по указанной цене.

Посёлок Лесопитомник, рядом станция метро «Проспект Ветеранов». Общая площадь квартиры 30 м², из них жилая – 15 м² второй этаж. Вся необходимая мебель и бытовая техника в квартире уже есть, поэтому в расходы их включать не будем. Многие продавцы отдельно указывают, что на сделку с ипотекой несогласны, но здесь этого нет.

Для начала рассмотрим пример, в котором у покупателя уже отложена небольшая сумма для первоначального взноса – 300к р. Кредит на оставшиеся 1,2 млн р. берётся на 10 лет под 9,5% годовых. Есть более выгодные предложения по процентам (sravni.ru/ipoteka/top/sankt-peterburg), но они требуют индивидуального согласования, поэтому будем ориентироваться на реалистичные цифры. Законодательство РФ даёт налоговым резидентам – плательщикам подоходного налога (НДФЛ) право на возврат ранее уплаченной суммы налогов при покупке недвижимости.

Это право даётся 1 раз и максимальная налогооблагаемая сумма, с которой возможен такой возврат, ограничена 2 млн р. Таким образом, возврату подлежит максимум 2000000*0,13 = 260000.  Если объект недвижимости дешевле 2 млн р., вычетом можно воспользоваться повторно до исчерпания суммы. Дополнительно предусмотрен возврат при уплате процентов по ипотечному кредиту – максимальная сумма платежей по процентам (а не по телу кредита!), от которой считается возврат, равна 3 млн р. В отличие от покупки недвижимости, налоговый вычет при уплате ипотечных процентов возможен только однократно, хотя сумма 3 млн р. может быть не выбрана.  Чтобы не считать вручную, воспользуемся ипотечным калькулятором, в котором учтены налоговые возвраты (nalogia.ru/deductions/calculator.php).

В таблице показаны возвраты НДФЛ при условии, что среднегодовая зарплата покупателя остаётся неизменной (50 тыс. р.). При её изменении общие суммы возвратов сохранятся, но их распределение по годам будет другим. Вот краткий итог по расходам:

• Общая сумма процентов с учётом возвратов 577 093 р.;
• Итоговая стоимость квартиры с учётом возвратов 1882093 р.;
• Ежемесячные платежи по кредиту 15528 р.

На диаграмме наглядно показаны стоимость квартиры, а также налоговые возвраты из этой суммы и суммы по ипотечным процентам.

Если у покупателя нет накоплений, кредит придётся брать на всю стоимость квартиры (кстати, не все банки идут на такие условия, но при небольшой сумме договариваться проще). Получаем такой итог:

• Общая сумма процентов с учётом возвратов 721966 р.;
• Итоговая стоимость квартиры с учётом возвратов 2026966 р.;
• Ежемесячные платежи по кредиту 19410 р.

Вариант 2: откладываем на депозите и снимаем

Ну а теперь допустим, наш покупатель решил не связываться с ипотекой, а пытается накопить всю сумму, нужную для покупки квартиры, проживая в аналогичной съёмной. Цены на однушки\студии начинаются от 14000 рублей\месяц +КУ (на окраинах).

Общие платежи приблизительно сравнимы с ипотекой в 1-м варианте, где у покупателя есть сбережения 300000 р, которые идут как первый взнос. Но рассмотрим вариант с отсутствием накоплений. Чтобы накопить на квартиру, он вынужден откладывать из части зарплаты, оставшейся после уплаты аренды. С учётом НДФЛ, «чистыми» его зарплата равна 43500 р. Вычитаем оттуда стоимость аренды квартиры и остаётся не более 25 тыс. р., на которые нужно питаться, одеваться, обуваться и хоть как-то отдыхать. Откладывать он сможет максимум в пределах 5-10 тыс. р. в месяц. В среднем – 7500 р.

Чтобы накопление шло быстрее, он открывает счёт в банке, кладёт на него 7500 р. и затем каждый месяц докладывает такую же сумму. На текущий момент в СПб есть несколько банков, дающих от 7,5% до 8% годовых с ежемесячной капитализацией и возможностью ежемесячного пополнения. Неудобство заключается в том, что максимальный срок вклада на таких условиях не превышает 1 года. Поэтому придётся ежегодно его закрывать, забирать накопленную сумму и класть её на вновь открываемый счёт. Итак, возьмём среднее значение 7,75% годовых и рассчитаем, через сколько лет накопится сумма 1,5 млн р.

Как видим, даже через 10 лет наш покупатель будет располагать лишь 1,26 млн р. А ведь взяв ипотеку, за этот же срок он уже бы полностью расплатился. Накопить же 1,5 млн р. в банке он сможет только за 11,5 лет. В течение этого времени ему придётся заплатить за аренду квартиры, где он проживает, приблизительно 1932000 р. (считая в месяц по 14 тыс. р.). Это намного больше, чем проценты за ипотеку: 829156-107790=721366 р. с учётом налогового возврата. Важен и такой чисто психологический фактор: мотивировать себя ежемесячно пополнять банковский вклад сложнее, чем платить проценты по кредиту. Наконец, 10 лет – большой срок, за который могут взлететь цены на недвижимость, а ставка ЦБ РФ, напротив, снизиться. Таким образом, математические доводы однозначно говорят в пользу ипотеки. Пожалуй, единственный её минус – большой риск. Остаться без работы, проживая в съёмной квартире, всё же не так опасно, как в ипотечной.

Вариант 3 – можем купить, но не торопимся

Совершенно иначе стоит выбор у высокооплачиваемых специалистов. В Москве, Санкт-Петербурге и некоторых других крупных городах большим спросом пользуются программисты 1С, руководители IT-проектов, менеджеры и директора по продажам. Типичные вакансии для них находятся в пределах 100-200 тыс. р. Во многих компаниях Москвы и Питера иногородние сотрудники составляют более половины штата. Их мотивация – высокие заработки, а не стремление обосноваться на новом месте. За 3-4 года работы многим из них удаётся отложить сумму в несколько миллионов рублей, достаточную для покупки собственной квартиры. Но будет ли это хорошим вложением? Как известно, недвижимость становится активом только при сдаче её в аренду.

Специалист, приехавший на заработки и занятый профессиональным ростом, едва ли станет тратить на это время. К тому же, на сегодня рынок жилой недвижимости в РФ явно не в лучшей форме. Поэтому хорошим вариантом представляется пассивный доход за счёт банковского депозита. Предположим, имеется сумма 3 млн р. Нас будут интересовать вклады с капитализацией, ежемесячным начислением процентов и возможностью частичного снятия (например, для оплаты арендуемой жилплощади). В пределах доходности 7-9% годовых выбор пока есть. Конечно, если ЦБ РФ снизит ключевую ставку, снизятся и проценты по вкладам. Возьмём среднюю доходность 8% годовых. Тогда график ежемесячных выплат будет выглядеть примерно так:

Снижение риска – один из важнейших принципов инвестирования. Поэтому всю сумму лучше разделить на несколько частей и положить в разные банки, чтобы обезопасить себя на случай отзыва лицензии. На этом простом примере уже видно, что даже не очень большая сумма достаточна для получения пассивного дохода, покрывающего платежи по аренде. Удобства вполне очевидны: можно практически в любое время сменить район проживания, а часть зарплаты инвестировать в другие активы. К тому же при необходимости купить квартиру можно в любой момент.

Напишите в комментариях о том, как вы решили жилищный вопрос. Я описал далеко не все варианты.

Всем профита!

(13 оценок, среднее: 3,77 из 5)

Загрузка...