Как я взял ипотеку в России, мои выводы

Ипотека в России в 2018 году

Автор статьи Леонид К.

Приветствую. Коллеги, меня зовут Леонид, я являюсь ленивым инвестором и прошел тот самый Курс Ленивого инвестора, который помог определиться в желании заниматься инвестированием. Сегодня хотелось бы рассказать о том, как я брал ипотеку в России. Возможно, вы найдете что-то полезное для себя в этой статье.

Как я пришел к ипотеке

Важно! Я веду этот блог уже почти 10 лет. Все это время я регулярно публикую отчеты о результатах публичных инвестиций. Сейчас мой публичный инвестпортфель - более 5 000 000 рублей.

Со временем этот сайт стал больше базой знаний для читателей, а все актуальные события в портфеле и не только я публикую в открытом телеграм-канале. Подписывайтесь, если хотите быть в курсе того, куда я инвестирую.

Начну с того, что проживаю в Санкт-Петербурге и мои расходы по ипотеке не должны были превышать 30000 рублей. Для каждого решение о принятии долговых обязательств на свою душу – дело довольно щепетильное, но порой это происходит обыденно. Собственно, у меня не было планов брать гигантский (по меркам бывшего студента технологического ВУЗа) кредит. Я рассчитывал купить студию где-нибудь на севере города и особо не париться. Но реальность внесла коррективы, и сейчас я гордый обладатель ипотеки на 25 лет под 10,25% годовых, с чем меня можете и поздравить. Возвращаясь к решению о взятии кредита: стоит обратить внимание на текущую ставку рефинансирования ЦБ РФ (на данный момент составляет 7,25%) – важнейший показатель для определения процентов по кредитам и займам в Российской Федерации.

От него зависит всё, в том числе и ставки по ипотеке от крупных игроков рынка (ипотеку брать в сомнительном банке не советую, вот прям совсем). Состояние мировой экономики и, как следствие, экономики Российской Федерации, а также рынки ипотечного кредитования и гражданского строительства по вполне понятным причинам тесно связаны. В случае принятия сомнительных новых законов в любой сфере, даже напрямую не относящихся к интересующему вопросу, способны сильно повлиять на баланс цены и предложения. В результате вы можете купить квартиру на очень выгодных (невыгодных) условиях. Здесь не стоит торопиться. Как правило, платить за квартиру приходится более десяти лет, и лучше не принимать решения на новостях из телевизора, особенно на тех, которые угрожают поднятием цены с какого-нибудь года.

Временная составляющая

Это самый размытый пункт: здесь нужно учитывать время года, сроки старта строительства конкретного объекта, дату последней прошедшей/предстоящей ярмарки недвижимости. В разное время года цены на квартиры могут сильно отличаться ввиду неравномерного распределения количества покупок от месяца к месяцу. Лучше приобретать квартиру через агрегаторов, я пользовался услугами Петербургской Недвижимости. Это упростит задачу поиска приемлемого варианта, исключит какой-то процент проблемных застройщиков, а также предоставит своего рода туториал для шагов по получению ипотеки, и в дальнейшем вам помогут с налоговым вычетом за покупку квартиры, если вы его ранее не получили. Плюс, но это уже сильно зависит от менеджера, даст возможность получать оперативную информацию по состоянию дома – я общался со своим менеджером посредством telegram и в целом имел довольно неплохую обратную связь – мелочь, а приятно.

Выбор банка для ипотеки

При выборе не следует смотреть только на ипотечный процент, но и совсем про него забывать не стоит, оценить можно через banki.ru или любой другой ресурс. Играют роль многие факторы: количество отделений в вашем городе, функционал мобильного банка, наличие в кредитном договоре пункта о страховании жизни и/или собственности в пользу банка. А также его финансовое состояние и позиция в топе российских банков.

К слову, у меня ипотека в Россельхозбанке. С одной стороны, он полностью государственный, – куда уж надежнее? С другой – банк просто ужасен, абсолютно всем. Начиная от 10-20-30 минутных очередей на звонок в call-центр и заканчивая невозможностью провести рефинансирование внутри банка: требуют тот же пакет документов, что и любой «чужой» банк т. е. предлагают вам рефинансирование на условиях клиента другого банка. Прочие факторы – свадьба, наличие детей, стаж на работе и т. п., – банки очень трепетно относятся к таким моментам. Например, не стоит сообщать, что ваша жена беременна – это отрицательно скажется на шансе получения кредита т. к. добавляет рисков банку. Согласно данным АИЖК, рейтинг ипотечных банков в 2017 году выглядел так:

Собственный опыт – грабли

Ипотеку всегда лучше брать измором, чтобы у вас была информация об изменениях цены, надёжности застройщиков и градостроительной статистике не из вакуума, а по собственным наблюдениям и анализу. Заканчивая общие рекомендации, вернусь к своему варианту одобрения ипотечного кредита. Как уже выше описано, я пользовался услугами Петербургской Недвижимости (это бесплатно) и в целом их работой доволен.

Но я во многом ошибался. С моей (технической) точки зрения наличие застройщиков в пуле у агрегатора делает их «надежными», о чем вам никогда не забудут сказать. Но по факту это если и оказывает влияние, то уж точно не абсолютное. На текущий момент мой застройщик – ФСК Лидер Северо-Запад – уже задержал сдачу квартиры более чем на 6 месяцев. Да и качество отделки, судя по тому, что я видел, – не «комфорт» класс. Так же я ошибся и с банком: «если банк надежный, то проблем не будет» – ложное утверждение.

На днях Россельхозбанк прислал письмо, что из-за непредоставления мною документов о страховании жизни в пользу банка они поднимают мне ипотечный процент. Все бы ничего, но я предоставлял этот документ более трех месяцев назад. Пришлось ехать и разбираться, готовиться к суду с банком. Вроде бы, они признали ошибку и отказались от претензий, но советую всем быть готовым к таким «подводным» камням.

В дальнейшем планирую рефинансирование, после получения права собственности, через Тинькофф-банк ввиду его предложений о более низком проценте при оформлении через них. Точных сведений по данной услуге пока не получил т. к. квартиру не принял: права собственности нет, что не дает мне основания на рефинансирование. Поэтому рекомендовать Тинькофф не стану; может, есть и более выгодные предложения этой услуги.

Коллеги, как показывает мой опыт, в ипотеке нет ничего сложного, страшного или портящего жизнь. Но не стоит бросаться на какой-либо один вариант: вам расскажут много хорошего и ничего плохого, аргументация будет логичной, убедительной и рациональной – это профессиональное введение в заблуждение. Текущая ситуация на рынках говорит о том, что «дно» цены еще не пробито, и для людей, которым не горит, я бы советовал занять наблюдательную позицию, но быть готовым к покупке. Пожалуй, на этом всё, если у вас возникнут какие-либо вопросы, – готов на них ответить в комментариях.

Всем профита!