Инвестирование в парковки

Рассматриваем инвестиции в парковочные места

Инвестирование в парковки

Инвестирование в недвижимость всегда пользовалось огромной популярностью во всём мире. Однако, рынки жилой и коммерческой недвижимости подчиняются разным законам и риски в них также различна. В последние годы активно развивается относительно новый вид инвестирования: в платные парковочные места для автомобилей. В этой статье я попробую разобраться в теме и оценить перспективы покупки парковочных мест, как инструмента инвестирования.

Содержание:

Взгляд на парковки с точки зрения инвестора

курс ленивого инвестора

Я веду этот блог уже более 6 лет. Все это время я регулярно публикую отчеты о результатах моих инвестиций. Сейчас публичный инвестпортфель составляет более 1 000 000 рублей.

Специально для читателей я разработал Курс ленивого инвестора, в котором пошагово показал, как наладить порядок в личных финансах и эффективно инвестировать свои сбережения в десятки активов. Рекомендую каждому читателю пройти, как минимум, первую неделю обучения (это бесплатно).

Подробнее

С точки зрения прибыльности, парковки более привлекательны, офисная, торговая и жилая недвижимость (см. инвестиции в новостройки). Причин здесь несколько:

  • число автомобилей на душу населения растёт быстрее, чем численность населения;
  • парковочные места стоят дешевле, чем квартиры и офисы в деловых центрах;
  • в отличие от квартир, офисов и торговых помещений, парковочные места не требуют ремонта и периодической замены сантехники и пр.;
  • клиенты парковок постоянно меняются, поэтому проблемы с неплательщиками минимальны;
  • оформление документов при покупке и продаже парковочных мест не требует присутствия на месте, что в ряде случаев значительно сокращает издержки.

В то же время, у этого направления инвестиций есть и свои недостатки. Среди них основная – сильная зависимость потока клиентов парковок от экономической ситуации. В периоды кризисов падает деловая активность, посещаемость спортивных и торговых комплексов, пассажиропоток и пр. Соответственно, парковочные места чаще пустуют и перестают приносить доход. Кроме того, последнее время наметилась тенденция к искусственному ограничению автомобильного потока городскими властями в крупных мегаполисах. Одной из самых действенных мер в комплексе соответствующих мероприятий является перевод всё большего числа парковок в категорию платных и повышение стоимости парковочного места. Из-за этого многие автомобилисты с невысоким достатком вынуждены ограничивать поездки на автомобиле, что приводит к снижению спроса на парковки.

Инвестиции в парковки в Европе

В странах Европы опыт создания и эксплуатации платных парковок намного больше, чем в России. Кроме того, что европейские парковки интересны сами по себе как объекты для инвестирования, на их примере проще изучить само явление со всеми его плюсами и минусами. В Европе годовой объём инвестиций в парковки составляет порядка 1,5 млрд. евро, при выручке в 45 млрд. евро. В целом парковочных мест в странах Европейского Союза насчитывается более 400 миллионов, они относятся к 5 категориям в порядке убывания численности:

  • Residential & work private property – частные жилищные и рабочие парковки. Их более 150 млн. Эти парковки находятся в частной собственности, не используются на платной основе и на них не допускаются частные операторы.
  • On-street public space – уличные общественные парковки. Их приблизительно 130 млн. Пользоваться этими парковками могут все желающие. Часть из них платные, но частные операторы и до них практически не допускаются. Это связано с тем, что такие парковки имеют очень важное социальное значение и создаются на средства муниципальных властей.
  • Open-air public space – открытые общественные парковки (более 100 млн.). Среди них есть как платные, так и бесплатные. Платными во многих случаях управляют частные операторы.
  • Floors of shops and offices – парковки для посетителей торговых и офисных центров. Их примерно 30 млн. Такими парковками практически всегда управляют частные операторы.
  • Purpose built car parks – коммерческие парковки, специально созданные для получения дохода. Этот вид парковок – самый малочисленный (порядка 10 млн.). Именно они и являются основным объектом для инвестиций.
Рекомендую прочитать также:  Инвестируем в индексные фонды:

Доходность парковок

Доходность парковок в огромной степени зависит от их расположения. Наиболее прибыльны парковки вблизи аэропортов. Они приносят в среднем от 1200 евро в год. Самые низкодоходные – вблизи культурных объектов и жилых домов (100 евро в год и менее). Инвестирование в парковки возможно двумя путями:

  • инвестирование в специальные фонды, приобретающие большое число парковочных мест с целью последующей сдачи в аренду;
  • покупка парковок у компаний, занимающихся их оборудованием для последующей продажи.

По мере удорожания земли, растёт и стоимость создания парковочного места. Например, в Лондоне средняя цена одного места находится в пределах 30-40 тыс. фунтов (около 3000к рублей). В то же время, платные парковки не пользуются популярностью абсолютного большинства населения. Средняя лондонская семья тратит на оплату парковок 50 фунтов в год. Это не очень большая сумма, но у многих семей затраты в разы выше.

Особенно популярны парковки вблизи аэропортов. Услугами такси готовы воспользоваться далеко не все, поскольку это дорого. Например, поездки из центра Лондона в аэропорты Хитроу и Гатвик обходятся в сумму от 45 до 75 фунтов. Первые сутки на платной парковке аэропорта стоят 20 фунтов, а каждые последующие – 15. Поэтому отправляясь на несколько дней в путешествие выгоднее поставить собственный автомобиль на платную парковку.

В последнее время я часто встречаю предложения об инвестировании в парковки в аэропортах Лондона и Глазго, причем в рунете. Доводы подобных посредников, кажутся очень убедительны:

  • поток пассажиров постоянно растёт, а парковочных мест очень мало;
  • коль скоро оформление сделки возможно онлайн, нет необходимости в личном присутствии;
  • если парковочное место выкуплено, доход от сдачи его в аренду начинает поступать уже сразу;
  • инвестор ничем не занимается, он всего лишь сдаёт парковку в аренду управляющей компании.

Парковки при аэропортах

Особенно активно продвигается реклама парковок в аэропорту Гатвик. Попытки найти отзывы хоть одного реального инвестора в британские парковки близ аэропортов пока не увенчались успехом. Но это и не нужно. В 2014 году под аэропортом было обнаружено месторождение нефти, запасы которого оцениваются в 100 млрд. баррелей. Это более чем в 2 раза превышает объём нефти, добытый в Северном море за всё время. Владелец аэропорта Гатвик, BAA Limited, принял решение постепенно демонтировать аэропорт, особенно с учётом роста значения ещё одного лондонского аэропорта, Станстед. Таким образом, агрессивная реклама парковок в Гатвике уже давно не актуальна.

Рекомендую прочитать также:  Защитные активы: что они значат для инвестора

Крайне сомнительно, что некоторые сайты предлагают за 20-25 тысяч фунтов несколько десятков парковочных мест при их себестоимости в 1,5 раза дороже. Кроме того, постоянная путаница в цифрах (доходность, стоимость сдачи парковки), которую демонстрируют компании-посредники (такие как Parking Invest и Dom International), никак не добавляют веса этой идее.

Как обстоят дела в России

А как обстоят дела с инвестированием в российские парковки? Рассмотрим ситуацию на примере Санкт-Петербурга и Москвы. Как известно, инвестирование в объект недвижимости выгодно до его сдачи в эксплуатацию. Если сравнивать равные по величине инвестиции в жилую недвижимость и в парковки, то второй вариант в общем случае оказывается более привлекательным. Приводимые ниже расчёты основаны на средних для Санкт-Петербурга ценах без учета различных негативных факторов.

Первоначальная стоимость, тыс. руб.Стоимость после ввода в эксплуатацию, тыс. руб.Прогнозируемая прибыль, тыс. руб.
 1 к. квартира30003700700
 1 машиноместо в паркинге 500650 150
 6 машиномест в паркинге 3000 3900900

Но в этой таблице указана прибыль, которую можно получить после продажи этих объектов. В то же время, для многих инвесторов более интересен вариант со сдачей в аренду. Число автомобилей на душу населения в России продолжает расти, поэтому и спрос на парковки растёт более быстрыми темпами, чем спрос на жильё. Сравним теперь эти виды недвижимости по доходности в случае сдачи в аренду.

 Прогнозируемая прибыль в месяц, руб. Прогнозируемая прибыль в год, руб. Срок окупаемости инвестиции, лет
 Квартира 20000 240000 12
 1 машиноместо в паркинге 5000 60000 8,3
 6 машиномест в паркинге 30000 360000 8,3

И в этом случае парковки оказываются более выгодными для инвестирования. Кроме того, здесь не учтён ряд факторов. Например, для сдачи квартиры в аренду нужно сначала обставить её мебелью и бытовой техникой, а это тоже требует расходов. Часто дома вводятся в эксплуатацию в таком виде, что перед вселением необходимо  сделать ремонт. Поэтому инвестиции в парковки зачастую оказываются  ещё более выгодными относительно квартир.

К тому же, если арендатору жилья может не подойти этаж или вид из окна, то для парковки главное – близость к определённым объектам и безопасность. Кроме того, постоянно ужесточаются меры по отношению к парковкам в неположенном месте, вплоть до эвакуации автомобиля на штрафную стоянку, что для деловых людей особенно болезненно, т.к. отнимает массу времени. Также стоит учитывать, что в в течение только 2015 года в Санкт-Петербурге планировалось снести не менее 25 тысяч гаражей с целью освобождения площадей под жилищное строительство.

Рекомендую прочитать также:  Инвестируем в ETF-фонды от Vanguard

Ситуация с паркингами в Москве и Подмосковье складывается более сложная. Ценовой пузырь, существующий на рынке недвижимости, не обошёл стороной и парковки. По действующим нормативам, каждое возводимое жилое здание должно быть оборудовано определённым числом парковочных мест. Но на данный момент по Москве приблизительно 30% из них пустуют, что объясняется слишком высокими ценами. В Подмосковье доля пустующих парковочных мест в новостройках доходит даже до 70%. На досках объявлений самые низкие цены продажи одного машиноместа лишь немногим ниже 1 млн руб., но чаще цены значительно превышает эту цифру, доходя до 5 млн. Вот примерные цены машиномест в Москве (взял на сайте Миэль-Новостройки):

Класс проектаСтоимость машиноместа, руб.
минмакссреднее
Бизнес-класс 800 000 5 000 000 2 000 000
Комфорт+экономкласс 200 000 1 500 000 1 000 000

Надо ещё учесть, что эксплуатационные расходы составляют 500-600 руб. в месяц на одно машиноместо. Создавшаяся ситуация представителями девелоперов обычно объясняется следующим образом. Во многих случаях нормативы по созданию парковочных мест на практике очень сложно реализовать.

Земли на наземные парковки катастрофически не хватает, а оборудование подземных парковок резко увеличивает нагрузку на инвесторов, что и сказывается на цене.Например, углубление на один ярус под землю обходится на 10-12% дороже, чем наземная парковка, а третий ярус дороже на 40-45%. В итоге, застройщики часто не могут продать парковочные места даже по себестоимости. В районах, до которых ещё не успела дойти зона платной парковки, пока нет стимулов приобретать такие машиноместа. По действующим нормативам (МГСН 1.01-99) для экономкласса должно быть не менее 1 машиноместа места на каждую квартиру, тогда как для бизнес-класса уже 2. Затраты на их оборудование застройщики возмещают за счёт удорожания квартир.

Означают ли эти факты бесперспективность инвестирования в московские паркинги? Вопрос далеко не простой. С одной стороны, такие инвестиции наверняка не смогут окупиться в течение нескольких лет. С другой стороны, на окраинах, где пока ещё достаточно места для создания наземных парковок, ситуация быстро меняется и со временем возникнет такой же дефицит места, как это происходило в более обжитых районах. Значит, цены неизбежно будут расти, а постепенное расширение зоны платных парковок заставит автовладельцев уходить от практики оставлять автомобиль где попало.

Выводы

Безусловно, парковки интересны как инструмент для инвестирования. Они по многим параметрам выигрывают у прочих категорий недвижимости. Недостатки можно обобщить таким понятием, как неопределённость. С одной стороны, возрастает число автомобилей на душу населения, причём Россия находится в числе лидеров по темпам роста. С другой стороны, заранее нельзя предугадать политику местных властей по отношению к контролю за автомобильным потоком. Рассматривать парковочные места в качестве инструмента для инвестирования можно лишь при комплексной оценке каждого конкретного предложения и только в рамках портфельных инвестиций.

Всем профита



12 августа 2016

Хочешь быть в курсе ленивых новостей блога? Подпишись!

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (2 оценок, среднее: 1,50 из 5)
Загрузка...

Комментарии и отзывы читателей

20 комментариев

  • Алексей:

    «Например, в Лондоне средняя цена одного места находится в пределах 30-40 тыс. фунтов (около 300к рублей).» Какой интересный курс фунта ! Какого года статья ? 🙂

    Ответить
    • smfanton:

      Тест на внимательность сдан)

      Ответить
  • Виталий:

    «...30-40 тыс. фунтов (около 300к рублей)...»

    Это где такой курс?:)

    Ответить
    • smfanton:

      Да, один ноль потерял

      Ответить
  • Виталий:

    Спасибо за статью! Было интересно почитать. Но из ваших слов получается, что в стране кризис, и такое вложение довольно неблагоразумно.

    «...причём Россия находится в числе лидеров по темпам роста...»

    Не знаю откуда у вас такие данные. Насколько я слышал, продажи авто в России очень не хило просели за последний год-два по известным причинам, заводские склады забиты автомобилями, которые некому покупать. В ближайшем будущем что-то мне не видится крутого роста продаж авто. Так что такой вид инвестиций видится мне неоправданно рискованным в России.

    Ответить
    • smfanton:

      Речь о глобальном росте количества автомобилей на дорогах, а не продажах новых и пр.

      Ответить
      • Виталий:

        Так рост количества автомобилей-то в основном за счет покупки новых авто. Есть еще те что пригоняют из-за границы, но их мало в процентах. А старые так вообще постепенно выходят из оборота.

        Или речь про глобальный рост в других странах?

        Ответить
  • Дмитрий:

    Позновательно. Только вопрос остаётся как же все таки в них инвестировать?Где найти предложение и как заключить договор. Пошаговая инструкция бы не помешала)

    Сайты это типичные хайпы.

    Ответить
    • smfanton:

      А при чем тут сайты?!

      Пошаговая инструкция тема для отдельной статьи. Если коротко, то все просто: находи интересное предложение у застройщиков, заключаем договор КП (примерно такой же как на жилую недвижимость), сдаем или перепродаем в зависимости от выбранной стратегии.

      Ответить
    • Правда:

      Автор пишет , что не встречал отзывов о парковках инвесторов в Аэропорту Гатвик — вот вам отзыв.

      Приобрёл парковки в Аэропорту Гатвик в 2015 году . Доход не платят , деньги обещают вернуть на выгодных для них условиях . Обещанного три года ждут . Ждём .

      Господа ! Вы разбираетесь в контрактах? Вы знаете деловой английский ? Вы знаете английские законы ? А они ( кто нам впаривает нам инвест проекты ) знают , что мы нихрена в этом не понимаем .

      Ответить
  • nike:

    Где, у кого покупать эти парковочные места? Как процедура выглядит?

    Ответить
    • smfanton:

      Можно посмотреть на досках объявлений по недвижимости, авито и пр.

      Ответить
  • Зорба:

    Когда-то это может и было выгодно, а сейчас... даже если её купить в том же Спб за 600... Через кабинет товарищ сидит, покупал в Питере 3шку, его сосед отговорил покупать паркинг. 5000 в месяц они не сдаются. он отдает что-то вроде 20-25к в год и все. то есть все это добро лет через 50 только окупится, а вы уже с этого дома съедите. или ваша семья.

    на перепродаже тоже не уверен что много выиграете, нервы съешь точно. да и не берут их на расхват.

    Ответить
    • smfanton:

      В соседнем доме в подземном паркинге места сдают по 8000 р\месяц, свободных мест практически нет. Многое зависит от локации.

      Ответить
  • Виктор:

    Сейчас почитал, посчитал и всерьез задумался о том, чтобы вложиться в покупку машино-места... Пассивный доход никогда не лишний. За ним и следить не надо, как за квартирой. Останавливает только вопрос — рентабельно ли это и реально ли найти постоянного съемщика? Если квартиру на домофонде быстренько нашел, то арендатора машино-места — вопрос...

    Ответить
  • Эльдар:

    С момента написания статьи, судя по всему, прошло 2 года, а аэропорт Гатвик все еще не демонтируют, видимо не такие уж и большие запасы нефти. Сейчас рассматриваю вариант инвестиции в парковочные места, и кажется мне, что лучше делать это на зарубежном рынке. Получать доход в любой валюте, тем более в фунтах, куда надежнее чем в рублях. Но в любом случае спасибо, статья все еще актуальная, от части 🙂

    Ответить
    • Правда:

      Дорогой Эльдар , все кто купил парковки в Гатвике мечтают от них избавиться , как и я . Ничего они нам не выплачивают ( инвесторам ) , финконтроль их накрыл за махинации — выплачивали инвесторам несуществующую прибыль ( как МММ — финотчет по Гатвик парковкам в свободном доступе в интернете ) и деньги инвесторам обещают вернуть . Ни прибыли ни парковок — оставьте свои кровные при себе

      Ответить
      • Инна:

        Спасибо Вам что поделились информацией, уберегли!

        Ответить
  • Алексей:

    Хочу купить 8ми этажную парковку в спальном районе на окраине СПб.

    Как оценить перспективу такой инвестиции?

    Ответить
    • Антон:

      Посмотрите спрос и оцените предложения будущих конкурентов.

      Ответить
Добавить комментарий

Если вы оставляете комментарий на ленивом блоге впервые, прочтите правила комментирования.

  • Ленивые инвестиции

    Купить акции
  • Нажми и Подпишись

  •