Инвестиции и псевдоинвестиции в квартиры

Автор статьи Ф. Федоров

Приветствую, всех читателей блога, потенциальных и практикующих инвесторов! Не могу не отметить, что аудитория блога с каждым месяцем ширится в геометрической прогрессии. Скажите, кто из нас не мечтал иметь две-три инвестиционные квартиры в Москве, Новосибирске, Санкт-Петербурге или любом другом городе-миллионнике нашей необъятной страны? Кто не хочет беспечно наслаждаться жизнью успешного рантье? В этом обзоре я расскажу о известных мне способах инвестирования в квартиры с небольшим капиталом.

SmfAnton: Обзор Федора написан в конце августа 2016 года (по крайней мере в это время я получил текст) и долгое время пылился в архивах (не было желания размещать). В связи с чередой скамов в этом направлении, я решил все таки опубликовать статью для расширения кругозора читателей блога. Красным помечены мои комментария. Также рекомендую ознакомиться со статьями:

• Инвестиции в новостройки;
• Инвестируем в зарубежную недвижимость.
  

Как инвестировать в квартиры не приобретая их в собственность

Важно! Я веду этот блог уже почти 10 лет. Все это время я регулярно публикую отчеты о результатах публичных инвестиций. Сейчас мой публичный инвестпортфель - более 5 000 000 рублей.

Со временем этот сайт стал больше базой знаний для читателей, а все актуальные события в портфеле и не только я публикую в открытом телеграм-канале. Подписывайтесь, если хотите быть в курсе того, куда я инвестирую.

Подписаться

Каждому из нас известен стереотип о том, что недвижимость – это несомненно выгодное вложение капитала. Опрос, проведенный Всероссийским центром изучения общественного мнения (ВЦИОМ) в 2015 году показал, что 42% россиян считают инвестиции в недвижимость наиболее надежным способом, куда можно вложить деньги. Кто-то инвестирует, чтобы гарантированно сохранить свои деньги, а кто-то рассчитывает и на высокий профит от вложения. Но суровая действительность зачастую отрывает нас от мечтаний, напоминая про дорогой и болезненный квартирный вопрос. Существенным, а порой и непреодолимым барьером для подобного рода инвестиций становится высокий порог входа – от одного до нескольких миллионов рублей. Сумма, согласитесь, для большинства россиян, космическая. Изменить свой взгляд на возможность инвестиций в недвижимость мне помогло письмо от АО «Сбербанк Управление Активами», в котором улыбающийся и довольный своей жизнью дяденька призывал меня начать инвестировать вместе со Сбербанком.

Немножко покопавшись в сети, я нагуглил, что акционерное общество «Сбербанк Управление Активами» зарегистрировано Московской регистрационной палатой 1 апреля 1996 года. Лицензия ФКЦБ России выдана для следующих видов деятельности: на осуществление управления инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами. Я считаю, 20 лет это солидный срок работы на российском фондовом рынке что, безусловно, говорит о надежности компании. Но, всё равно, условия для входа были для меня не приемлемы:

Вложение предлагалось сделать путем приобретения инвестиционных паев фонда. Конечно же, без внимания не оставили и возможные риски, тем самым дав понять, что выгода может достигать как 15% годовых (~50000р.), так и может быть отрицательной. Стратегия основывалась на аренде коммерческой недвижимости, с горизонтом инвестирования в 5 лет.

Рассчитав гипотетический доход (я взял усреднённую прибыль 10%-13% в год), получаем от 165000 – до 215000р. – сумма прибыли на конец инвестиционного периода. Вполне достойная сумма, практически 50% от суммы вложения.

Тем не менее, оферта Сбербанка подстегнула мой интерес к инвестициям, основанным на аренде недвижимости. Таким образом, изучив имеющиеся предложения в интернете, отметил для себя 4 высокорискованных проекта (3 из которых соскамились), за развитием которых я наблюдал с начала года. Обзор не включает прямой рекламы того или иного проекта, содержит лишь общедоступную информацию, сугубо мои аналитические умозаключения и опыт инвестирования. Итак, приступим.

Инвестиции в азиатскую недвижимость от Offshore Invest Group

Начать своё повествование хочу с Offshore Invest Group ltd. (ссылка на официальный сайт https://offshoreinvestgroup.com/index.php).

1. О компании

Дядюшка Google практически всю информацию по проекту Offshore Invest Group ltd. относит к приведённой выше ссылке. Представителем в России является фирма ООО «АльтКапитал», генеральный директор Алёшин Андрей Сергеевич. Судя по дате регистрации данного юридического лица, в конце июля 2016 года компании исполнился целый год. Уставной капитал – 50000 рублей. Впечатляет. Для начала информации весьма не густо.

2. Деятельность компании

В легенде на официальном сайте говорится, что основное направление деятельности сводится к аренде туристической недвижимости в курортных зонах Азии, таких странах как Индия, Филиппины, Вьетнам, Таиланд, Малайзия, Лаос, Шри-Ланка, Мьянма, Индонезия, Камбоджа. Арендованная недвижимость сдаётся в субаренду частным лицам и турфирмам на короткие сроки. Это оправдано тем, что во все времена и при любых кризисных нестабильностях люди продолжают путешествовать. В настоящее время отдых в Азии принято считать одним из наиболее экономически привлекательных видов туризма. (Здесь можно вставить любую вашу ссылку на азиатские темы из блога).

3. Калькулятор прибыли от инвестиций

Калькулятор прибыли, как правило, является неотъемлемой частью банковских сайтов, а также ресурсов ориентированных на привлечение инвесторов и капиталов.

Для своих расчетов я взял следующие исходные данные:
— срок инвестирования – 1 год;
— размер инвестиций – 100000 рублей;
— реинвестирование с учетом ежемесячной капитализации процентов (без вывода) – один раз в месяц. Этот шаблон расчета я буду использовать и по отношению к другим компаниям обзора.
Таким образом, получил следующую диаграмму профита:

То есть, гипотетически, чистой прибылью у меня получилось чуть более 247 000 рублей (247%) за год. Красным на графике я выделил ежемесячный процент прибыли – обещанные 12%. Тем не менее, калькулятор сайта выдаёт более приземлённые цифры: 144000 рублей прибыли (т.е. 144%) за год, с коэффициентом прибыли 2,44. Честно сказать, я так и не понял, что означает сей коэффициент.

Рекомендую прочитать также:

Словарь биржевого сленга от А до Я

Словарь биржевого сленга для ленивых инвесторов

4. Дополнительная информация

Сайт выполнен, на мой взгляд, средненько, без особых изысков, но вся необходимая информация имеется. Но не цепляет. Новости компании обновляются, в среднем, раз в два месяца. Свидетельства, выданные Федеральной налоговой службой Алёшину и ООО «АльтКапитал», представлены на сайте. «Доход по одному объекту в среднем составляет 25-30% в месяц, вкладчикам выплачивается фиксированная ставка 0.4% от суммы депозита ежедневно (~12% ежемесячно)» — сообщается на сайте компании. Итак, доверяем, но проверяем.
Через инструменты поисковой оптимизации узнаём, что сайт зарегистрирован в США, в солнечной Аризоне.

Но целевая аудитория сайта диаметрально противоположна.

                    Уровень доверия ресурсу:                                               Общая информация:

Рейтинг от Alexa:

В контактах имеется бесплатный телефон 8-800- для уточнения какой-либо информации, но его я не проверял. Для выяснения «ху из ху» я написал на адрес электронной почты компании, но, к сожалению, в течении 10 дней ответа так и не получил. За то очень порадовало общение с девушкой из on-line поддержки сайта. Практически на все мои вопросы она отсылала меня обращаться через электронную почту (форма обратной связи) в службу поддержки. В общем из всей этой беседы я сделал вывод однозначный: всей аферой управляют какие-то люди из Азии, но у них там (в Азии) есть «целое здание класса А», а это серьёзная заявка на победу. В заключении я был послан… ожидать ответ в порядке очереди.

5. Вероятные риски

Бизнес компании гарантирован системой страхования «Insurance Public Company Limited Thailand». Не нашел я ничего о том, какие компании/банки являются партнерами Offshore Invest Group ltd. в России. На форумах проект напрямую относят к хайпам, но отзывы клиентов в один голос говорят, что контора добросовестно платит. На мой взгляд, проект является высокорисковым, процентов на 99 это махровая финансовая пирамида, которая рухнет, не преодолев рубеж 2016 и 2017 года.

Проект соскамился осенью 2016 года.

Мои отзывы о China Rent Corp Ltd.

1. О компании

Китайская China Rent Corp Ltd. с 16 декабря 2015 года приступила к работе с российскими вкладчиками и позиционирует себя как управляющая компания, которая с 2010 года развивается на бизнесе аренды и субаренды различного рода недвижимости в таких странах как Китай, Сингапур, Таиланд, Индонезия, Филиппины.
Представителем китайцев в России, а точнее в Москве является ООО «Темп-Инвест» с уставным капиталом в 10000 рублей. Генеральный директор — Кудрявцев Александр Иванович.

2. Деятельность компании

Основной вектор направленности компании – это аренда и субаренда коммерческой недвижимости в Поднебесной. Выгода проекта очевидна, ведь офисные пространства обычно ориентированы под любые запросы. Это могут быть, как и небольшие конторки кабинетной планировки, так и офисы целыми этажами в многофункциональных комплексах, расположенных в центре мегаполиса с собственной инфраструктурой и универсальной транспортной доступностью. В спектр деятельности также входит и краткосрочная аренда гостиниц и квартир.

3. Калькулятор прибыли от инвестиций

На сайте в графическом виде представлена информация о прибыли компании (выделена синим) и инвесторов (выделена зелёным) в 2015 и 2016 годах. Все сливки достаются инвесторам ))

Расчеты на калькуляторе сайта дают график, такой же, как у меня получился для компании Offshore Invest Group ltd., то есть, приблизительно 12% в месяц, ~233% годовых (при условии ежемесячного реинвестирования процентов заработанных за прошедший месяц и их капитализации). В условиях оферты оговаривается, что процент прибыли не фиксирован и составляет от 10 до 16% (в зависимости от дохода компании) ежемесячно. Прибыль начисляется еженедельно.

4. Дополнительная информация

Вклады можно совершать в рублях, долларах и евро. Минимумом для ввода и вывода средств на вклад является сумма в 5000 рублей. Сделать это можно в любой момент через различные системы, как через visa, так и через ЯндексДеньги.

Зарабатывать можно и по реферальной ссылке, которая активируется в личном кабинете инвестора при регистрации. Из этого следует, что компания не чурается активного привлечения капитала. Интересно было узнать, что сайт активно посещается не только с российской геолокации, но и с Южной Америки:

График посещаемости вырисовывает яркий растущий тренд, скорее даже его кульминационную часть. Вполне вероятно то, что краткосрочные инвестиции окупятся.
Уровень доверия ресурсу:                                                Общая информация:

5. Вероятные риски

Тело вклада, уверяют китайцы, гарантированно защищено страховщиком «DONGBU INSURANCE CO. LIMITED». Правда, механизм такой страховки мне не совсем понятен и как, собственно, в случае исчезновения компании China Rent Corp Ltd. «DONGBU» вернёт ваши средства.

Проект соскамился осенью 2016 года.

Отзывы о Е3Investment – инвестиции в ликвидные новостройки

Если рассмотренные выше компании ориентированы на инвестиции в иностранную коммерческую и туристическую недвижимость Тихоокеанско-Азиатского региона, то следующие два игрока нацелены на рынок недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга. Итак, представляю вашему вниманию мой отзыв о Е3 Investment.

Рекомендую прочитать также:

Словарь биржевого сленга от А до Я

Словарь биржевого сленга для ленивых инвесторов

1. О компании

E3Investment входит в петербуржский инвестиционно-строительный холдинг E3 Group, который основан в 2009 году (e3investment.ru). По сути, это риэлтерское агентство, занимающееся редким для России делом, коллективными инвестициями в недвижимость. Кто знает, может быть действительно сей проект обречен на успех.
Краткая справка:

• Генеральный директор холдинга — Тузова Анастасия Сергеевна
• Возглавляет E3Investment — Петров Игорь Геннадьевич

• в сфере коммерческой деятельности связанной с оборотом недвижимости компания активно работает с 2009 года
• 2014 год стал стартовым для проекта E3Investment – «коллективные инвестиции»;
• уставной капитал – 3,5 млн. рублей
• дата регистрации юридического лица – февраль 2015 года.
• штат сотрудников – около 50-ти человек на Санкт-Петербург и Москву

2. Деятельность компании

Холдинг «E3 Group» активно развивается. На официальном сайте я насчитал 10 активных проектов, в которые также входит E3Investment – коллективные инвестиции в ликвидную недвижимость. «Инвесторы на рынке жилой недвижимости, как правило, не занимаются сдачей объектов в аренду. Они покупают квартиру на начальном этапе строительства и продают в стадии готовности дома. Если объект выбран правильно, это приносит инвестору до 20% годовых», — пишет Роман Шиман, руководитель департамента коммерческой недвижимости E3 Group, на странице портала «Строим для России».

3. Калькулятор прибыли от инвестиций

Порог входа в проект довольно-таки высок, 100000 рублей.

Но здесь калькулятор кое-что не договаривает... Е3 мелким шрифтом в уголку предупреждает, что по окончании срока инвестирования будет удержан налог на доходы физического лица – 13%, а это 4550 рублей (от 35000р.). То есть за год выйдет чуть более 30000 рублей чистой прибыли (30% от суммы депозита). Пополнения вклада и капитализации инвестиционного счёта не предусматривается. В общем, проект не самый высокодоходный, но всё же перекрывает самые шоколадные банковские депозиты.

4. Дополнительная информация

Офисы компании находятся в Санкт-Петербурге и Москве. Там и происходит подписание договора. Для региональных инвесторов предусмотрено дистанционное общение через сайт и посредством почты. Не могу не отметить замечательное оформление сайта E3Investment. Он выполнен на очень качественном движке, пестрит всплывающей инфографикой, но при этом глаз не режет. Вся необходимая информация представлена. А вот на бесплатном номере 8-800- компания сэкономила. Сайт зарегистрирован в СПб в конце 2014 года.

Уровень доверия ресурсу:                                                           Общая информация:

5. Вероятные риски

Проект работает исключительно в рамках законодательства РФ, все активы застрахованы у страховщика «Ренессанс-страхование» — обещает нам администрация проекта. Но рынок недвижимости, мы помним, весьма подвержен рискам. Дело Сергея Полонского и его детища «Mirax Group» до сих пор на слуху. А ведь даже этот гигант отечественного девелоперства не удержался на плаву. Риски высокие, а доходность низкая.

Инвестируем в посуточную аренду квартир в Москве с ПАрендой

1. О компании

Мечта любого российского инвестора – вложить средства в проект, который окажется наиболее эффективным средь сонма заманчивых предложений инвестиционного рынка. Московский центр посуточной аренды квартир начал своё развитие в 2009 году, набирая опыт и параллельно развивая проект PArenda.ru. На этом проекте я хочу задержаться более подробно, поделиться, так сказать, опытом сотрудничества с компанией. Всё-таки семилетний стаж работы на арендном рынке Москвы плюс положительная репутация в сети одержали победу над двумя, едва ли годовалыми, тёмными лошадками China Rent Corp Ltd. и Offshore Invest Group ltd.

Москва, как столица холодной и загадочной России, всегда привлекала туристов: пенсионеров из Техаса и Дойчланда, итальянцев, а также многочисленных японцев и китайцев. Не говоря уже о гражданах нашей великой Родины посещающих Красную площадь и ВДНХ в своем заслуженном отпуске. За год Москву, по разным оценкам, посещает не менее 10 миллионов человек. Именно поэтому гостиничный бизнес, посуточная субаренда квартир в столице и поныне остаётся хлопотливым, но прибыльным делом. Проект «Паренда» принадлежит юридическому лицу ООО Альянс, которое зарегистрировано в Москве 7 февраля 2013 года. Генеральный директор – Власов Сергей Юрьевич. Уставной капитал – чуть более 1 млн. рублей. Паренду можно по праву назвать долгожителем на фоне представленных выше компаний.

2. Деятельность компании

В двух словах: риэлторский актив арендует квартиры в Москве у их собственников на длительный срок и затем использует для посуточной сдачи в аренду. Аренда квартиры составляет 50-80 тыс.рублей/месяц, субаренда 5-7 тыс.рублей/сутки, посчитать вероятную прибыль не сложно. Даже с учетом вероятного простоя квартиры окупаемость проекта, на мой взгляд, очевидна.

3. Калькулятор прибыли от инвестиций

В проекте предусмотрена гибкая тарифная система. Порог входа начинается от 10000 рублей, что соответствует тарифному плану «студент». С него я и начал. Тариф рассчитан на краткосрочные вложения – 3 месяца, за это время вклад мне принес 1500 рублей. К минусам данного депозита, кроме низкого доходного процента, хочу также отнести отсутствие возможности пополнять вклад. Открыть новый вклад можно, а пополнить уже существующий нельзя.

Рекомендую прочитать также:

Словарь биржевого сленга от А до Я

Словарь биржевого сленга для ленивых инвесторов

По окончанию срока вклада я не стал выводить деньги, добавил и открыл вклад «достаток». Стартовая сумма – от 50000 рублей, срок – 6 месяцев. Калькулятор, который размещён на сайте, прогнозирует, что вероятный заработок с 50 тыс. рублей составит с реинвестированием – 25000 рублей, то есть 50% за полгода. Следующим моим шагом будет переход к тарифному плану «элита-Москва». Здесь мне понадобятся 100000р. Для расчетного графика беру шаблон, который использовал для Offshore Invest Group. Получилось, что при идеальных условиях я заработаю 185 000 рублей чистой прибылью. Собственно так выглядит калькулятор сайта:

Есть в Паренде ещё один тарифный план, но его я не рассматриваю, так как он работает от 500 000 рублей и предназначен не для всех.

4. Дополнительная информация

На сайте ежеквартально обновляется статистика по прибыльности объектов в различных округах Москвы.

Депозиты «достаток» и «элита» пополняемые. После зачисления средств на счёт программа автоматически пересчитывает % прибыли. Выводить средства можно не чаще, чем один раз в месяц. Минимальная сумма для снятия – 500 рублей. Сделать это можно, как через карточные системы Visa/Maestro/Mastercard, так и на YandexMoney. Если перевод совершаем через карту Visa Сбербанка, за который последний возьмет комиссию (за перевод между регионами РФ), то фирма компенсирует данную комиссию. Яндекс за свои переводы комиссий не берет. Необходимо учитывать и тот факт, что заявка на вывод средств может обрабатываться до семи рабочих дней. Хотя на практике 15000 рублей по моей заявке были выведены в течении 2-х рабочих дней. Вообще, в плане обратной связи техническая поддержка сайта работает на высоком уровне, в любых вопросах идут на компромисс. Перед стартом работы на e-mail мне были высланы как копии уставных документов, так и всю запрошенную мной информацию: кто учредитель, уставной капитал, адрес, штат, актив объектов и т.д. Отдельно хочу остановиться на личном кабинете сайта. Он прост, но в то же время весьма информативен. В нём отображаются:

• Статистика по вкладам на текущий момент времени;
• Данные о заработанных средствах;
• Информация о снятых ранее средствах (сумма, когда и через какую систему обработано;
• Суммы реинвестированных средств размещаются отдельной строкой от основного вклада, что очень удобно для контроля своих денег.

Техническая поддержка работает качественно. Есть on-line консультант, но можно написать и на электронку. Ответы обычно поступают сразу. Очень удивился, когда позвонили с компании и спросили, всем ли я доволен, что хотелось бы улучшить и т.д. Мелочь, конечно, но было приятно. В принципе, всю интересующую информацию можно найти на сайте. Кому удобнее выяснить что-то в ходе личного общения, можно позвонить по бесплатному номеру 8-800- .
Активной рекламы проекта в интернете я не находил, но на форумах он активно обсуждается. Нашёл обсуждение Паренды, датированное 2013-м годом.

Статистика по Alexa выдает характерный спад активности сайта. Я предполагаю, что, скорее всего, в конце весны в сети и в прессе проходила масштабная рекламная кампания проекта.

Доменное имя parenda.ru, как мы видим, зарегистрировано 26 марта 2009 года.

     Уровень доверия ресурсу:                                  Общая информация:

5. Вероятные риски

Создатели проекта не оставляют без внимания вероятные риски. «Средства инвесторов не участвуют в торгах на бирже и других спекулятивных операциях. Конъюнктура рынка посуточной аренды такова, что не всегда можно достичь предсказанного роста продаж — возможны сезонные спады… мы оставляем за собой право отказать новому пользователю в участии в инвестиционной программе. В случае одностороннего закрытия уже открытого счета, мы гарантируем полный возврат суммы вклада без штрафа."

Проект соскамился осенью 2016 года.

Заключение

Подводя итоги статьи, хочу отметить, что инвестирование в рассмотренные выше компании представляет собой, всё-таки, псевдоинвестирование в недвижимость, так как с большой вероятностью работа с недвижимостью всего лишь легенда. Подходить к такому предложению нужно не без доли здорового скептицизма, серьезно, основательно взвесив все «за» и «против». Как писал Антон в своей статье про заработок на хайпах, ещё на этапе анализа информации, по умолчанию, оцениваем каждый проект как финансовую пирамиду, которая рано или поздно, по тем или иным причинам может обвалиться. Самое главное грамотно выбрать точки входа и выхода из проекта. В заключении хочу привести немножко своей сравнительной статистики по проектам:

Е3 и Паренду отличает от Offshore и China Rent одна маленькая особенность. О них нет обзоров на инвесторских блогах, но за то есть статьи, как в сетевых изданиях посвященных рынку недвижимости, так и в прессе.

С радостью узнаю мнение подписчиков блога. Всем с готовностью отвечу на возникшие вопросы.
Желаю всем здоровья, удачи во всех делах и профита!
С уважением, Фёдоров Фёдор!

(1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка...